Le propriétaire qui souhaite vendre le logement en cours de bail doit le vendre occupé ou le vendre à son locataire. Le prix de vente d’un logement occupé étant généralement inférieur (de 10% en moyenne) à celui qui serait obtenu si le logement était libre, le locataire occupant peut profiter de la situation pour négocier le prix de vente, mais il ne bénéficie d’aucune réduction obligatoire du prix.
Lorsque le propriétaire d’un immeuble entier procède à une division en lots pour le vendre appartement par appartement, le locataire en place bénéficie d’un droit de préemption sur l’appartement qu’il occupe, c’est-à-dire d’une priorité d’achat. Ce droit de préemption n’existe que lors de la première vente suivant la division par lots de l’immeuble. En cas de vente en bloc d’un immeuble comportant plus de 10 logements, les locataires en place bénéficient également d’un droit de préemption sur leur appartement si l’acquéreur de l’immeuble ne prend pas l’engagement de prolonger de six ans le bail de chacun des locataires à compter de la vente (Loi 75-1351 du 31 décembre 1975). Le prix de vente d’un immeuble entier est affecté en moyenne d’une décote de 30% par rapport au prix de vente appartement par appartement.
En cas de vente en cours de bail, le nouveau propriétaire doit notifier au locataire son nom ou sa dénomination et son domicile ou siège social, ainsi que le cas échéant ceux du mandataire chargé de la gestion du bien. Le nouveau propriétaire doit poursuivre l’exécution du bail vis-à-vis du locataire dans les conditions fixées avec l’ancien bailleur. Il remplace purement et simplement l’ancien propriétaire avec les mêmes droits et les mêmes devoirs vis-à-vis du locataire.
A savoir, depuis le 28 mars 2009, en cas de vente du logement loué c’est le nouveau propriétaire qui est tenu de restituer le dépôt de garantie au locataire en fin de bail. Une disposition contraire prévue dans le contrat de vente n’est pas opposable au locataire (Article 103 de la loi Boutin du 25 mars 2009).