Calculer la plus-value immobilière : elle se calcule entre le prix de vente de l'immeuble et son prix d'acquisition
Règles générales
Les plus-values immobilières imposables se calculent par différence entre le prix de vente de l'immeuble et son prix d'acquisition majoré de certains frais. Lorsque la vente porte sur un immeuble détenu depuis plus de cinq ans, la plus-value est réduite d'un abattement pour durée de détention. La plus-value ainsi obtenue est ensuite diminuée d'un abattement fixe.
C'est le prix indiqué à l'acte. L'administration ne peut le majorer que si elle établit une dissimulation de prix.
Ce prix est augmenté, le cas échéant, des charges en capital et indemnités bénéficiant au vendeur.
Par exemple, le prix est de 100 000 € et l'acte met à la charge de l'acquéreur le remboursement d'un reliquat de l'emprunt qu'avait contracté le vendeur, reliquat égal à 40 000 € ; le prix de vente à retenir pour le calcul de la plus-value s'élève à : 100 000 € + 40 000 € = 140 000 €.
A l'inverse, le prix mentionné à l'acte est diminué des frais suivants supportés par le vendeur : commission de vente, frais de mainlevée d'hypothèque, certifications et diagnostics obligatoires (termites, amiante, etc.), honoraires d'architecte, indemnité d'éviction versée au locataire et TVA acquittée par le vendeur. Aucun autre frais ne peut être déduit du prix de vente.
Lorsque le bien avait été acheté par le vendeur, le prix d'acquisition est celui qui avait été indiqué dans l'acte et effectivement versé.
Si le bien était entré dans le patrimoine du vendeur par succession ou donation, c'est la valeur retenue lors de la succession ou de la donation pour le calcul des droits d'enregistrement qui est prise en considération. Ainsi, notamment, quand la vente porte sur un bien dont la valeur a été réduite de 20 % pour le calcul des droits de succession car il constituait la résidence principale du défunt ou de sa famille, la valeur à retenir pour le calcul de la plus-value est la valeur du bien diminuée de cet abattement, ce qui aboutit à majorer la plus-value.
Savoir
S'il apparaît que la valeur déclarée à l'époque pour les droits d'enregistrement était manifestement inférieure à la valeur vénale réelle, le vendeur peut rectifier la valeur déclarée, à condition, lorsque cette réévaluation est de nature à entraîner un supplément de droits, de déposer une déclaration rectificative des droits d'enregistrement avant l'expiration du délai de reprise de l'administration et avant de conclure la vente.