L'expiration et le renouvellement du bail commercial

Le bailleur doit faire connaître sa décision sur le renouvellement du bail, en donnant congé (avec ou sans offre de renouvellement), par acte d'huissier, « pour le dernier jour du trimestre civil et au moins six mois à l'avance ». Pour le ministère de l'économie, cette règle signifie qu'au délai minimal de six mois s'ajoute le délai nécessaire pour atteindre la fin du trimestre (Réponse ministérielle Pinville du 5 mai 2009). Certains spécialistes des baux commerciaux estiment toutefois que cette méthode de calcul s'applique uniquement au congé donné lorsque le bail s'est poursuivi au-delà de son échéance normale, le bailleur et le locataire n'ayant alors rien décidé. Le tribunal de grande instance de Paris vient de leur donner raison. Le congé donné six mois à l'avance pour l'échéance normale du bail devrait, lui, prendre effet au terme du contrat et non le dernier jour du trimestre civil alors en cours (Jugement du tribunal de grande instance de Paris du 28 janvier 2010).

A défaut de congé donné par le propriétaire, le locataire qui souhaite rester dans les lieux doit adresser au bailleur, dans les six mois précédant l'expiration du bail, une demande de renouvellement par acte d'huissier. Le propriétaire a alors trois mois pour faire connaître sa réponse.

Si, au terme du bail, aucun congé ou aucune demande de renouvellement n'est intervenu(e), la location est tacitement prorogée pour une durée indéterminée. Il peut alors y être mis fin à tout moment par l'une ou l'autre des parties, moyennant un préavis de six mois.

Si le renouvellement est décidé, il a lieu aux mêmes clauses et conditions que le bail initial, pour une durée de neuf ans.

Les parties fixent librement le montant du nouveau loyer. A défaut d'accord entre elles, le loyer sera déterminé par le président du tribunal de grande instance. Le juge fixe alors le loyer à la valeur locative tout en respectant une limite : l'augmentation (ou la diminution) qui en résulte ne peut pas excéder la variation de l'indice Insee du coût de la construction constatée depuis la fixation initiale du loyer (voir [TODO RMEM ] no 31454 pour l'application éventuelle de l'ILC). Ce dernier plafonnement est toutefois écarté en cas de modification notable des éléments de la valeur locative, à l'exception des prix couramment pratiqués dans le voisinage. Le loyer du bail renouvelé est également déplafonné quand le bail qui vient d'expirer avait été conclu pour une durée initiale supérieure à neuf ans ou lorsque, tacitement reconduit, il a duré plus de douze ans.