Copropriété : le conseil syndical

Qui fait partie du conseil syndical ?

La constitution d’un conseil syndical est obligatoire sauf si l’assemblée générale y renonce par une résolution spéciale. Sa composition est déterminée par le règlement de copropriété ou l’assemblée générale. Il est souvent constitué de trois personnes mais il peut être plus important.
Tous les copropriétaires, les membres d’une société d’attribution copropriétaire, les locataires-accédants, leur conjoint, leur partenaire de Pacs, les représentants légaux de copropriétaires mineurs ou de personnes morales (associations ou sociétés, à l’exception des sociétés d’attribution) ou leurs usufruitiers peuvent être membres du conseil syndical.

En revanche, même s’ils sont copropriétaires, le syndic, les membres de sa famille (conjoint, partenaire de Pacs, ascendants ou descendants) et ses employés ne le peuvent pas ; il en va de même des concubins des copropriétaires et des locataires. Lorsque deux conjoints sont chacun propriétaire d’un lot dans l’immeuble, ils peuvent l’un et l’autre être candidat au conseil syndical ; s’ils sont propriétaires en indivision, seul un des conjoints peut être candidat au conseil syndical (Réponse ministérielle Bloche du 27 janvier 2009).
Les membres du conseil et, le cas échéant, leurs suppléants sont élus par l’assemblée générale pour une durée de trois ans sauf si le règlement de copropriété prévoit une durée inférieure. Ils peuvent se faire réélire autant de fois qu’ils le veulent.

Le président du conseil

Le président du conseil est élu par les membres du conseil syndical. Il est l’interlocuteur privilégié du syndic. Il dispose de pouvoirs particuliers :
-­ en cas de défaillance ou de refus du syndic de convoquer l’assemblée générale, le président du conseil peut, après mise en demeure du syndic restée vaine pendant plus de huit jours, procéder lui-même à cette convocation ;
-­ si, à l’occasion d’un changement de syndic, l’ancien ne transmet pas spontanément les archives du syndicat à son successeur, le président du conseil peut l’y contraindre par voie de justice après une mise en demeure restée sans effet.

Le fonctionnement du conseil syndical

Le fonctionnement du conseil syndical est déterminé par le règlement de copropriété ou par l’assemblée générale. Il est utile de prévoir que le conseil sera convoqué par lettre simple, à l’initiative de son président ou du syndic, chaque fois que nécessaire et au moins tous les six mois.

Les décisions sont, en principe, prises à la majorité simple, la voix du président pouvant être prépondérante en cas de partage des voix.

En cas de défection de plus du quart de ses membres du fait de leur démission, de la vente de leur lot ou pour toute autre raison, le conseil syndical n’est plus valablement constitué. En l’absence de suppléants ou si leur nombre est insuffisant, il faut attendre la prochaine assemblée générale ou, ce qui est très coûteux, provoquer une assemblée pour former un nouveau conseil.
Les membres du conseil syndical ne reçoivent aucune rémunération au titre de leurs fonctions. Ils sont uniquement remboursés de leurs frais sur justificatifs.

Savoir

Les membres du conseil syndical peuvent autoriser d’autres copropriétaires à participer à une ou plusieurs de leurs réunions. Ces derniers ont le droit d’intervenir aux débats mais pas de voter. Le conseil syndical peut aussi inviter le syndic mais celui-ci n’a pas à être systématiquement présent.

Le rôle du conseil syndical

Dans le cadre de sa mission générale, le conseil syndical fait le lien entre le syndic et les copropriétaires. Il donne son avis au syndic ou à l’assemblée générale sur toutes les questions pour lesquelles il est consulté ou dont il se saisit lui-même. Il peut demander la convocation d’une assemblée générale. Il rend compte chaque année à l’assemblée de l’exécution de sa mission.
Le conseil syndical est aussi investi de fonctions particulières :

-­ il contrôle le budget prévisionnel et la gestion du syndic.Il vérifie notamment la comptabilité du syndicat (voir no 9818), la bonne répartition des charges en fonction des tantièmes. Il s’assure que le syndic fait le nécessaire pour récupérer les impayés ;

-­ il doit obligatoirement être consulté par le syndic sur les travaux urgents et les contrats d’un certain montant. Ce montant est décidé par l’assemblée générale. A défaut, le conseil syndical doit être consulté sur tous les contrats. Il peut proposer d’autres prestataires que ceux avec lesquels le syndic travaille habituellement ;

-­ il veille à la bonne exécution des contrats et informe le syndic de toute difficulté éventuelle ;

-­ il peut agir au nom de la copropriété s’il est mandaté par l’assemblée générale. Les actes qu’il peut faire dans ce cadre relèvent nécessairement de ceux qui peuvent être votés à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés, c’est-à-dire les actes d’administration courante. Ainsi, le conseil syndical peut être mandaté pour choisir un avocat ou une entreprise au nom des copropriétaires.