« La propriété étant un droit inviolable et sacré, nul ne peut en être privé, si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la condition d’une juste et préalable indemnité » (Article 17 de la Déclaration des droits de l’Homme et du citoyen du 26 août 1789). Le Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique fixe les conditions générales de la privation légale de propriété. Il existe des règles spécifiques pour l’expropriation des immeubles insalubres, des immeubles soumis à des risques naturels majeurs, à un risque minier, etc.
Qui peut vous exproprier ?
L’expropriant, c’est-à-dire le bénéficiaire de l’expropriation, peut être l’Etat, une collectivité territoriale (commune, département…), un établissement public ou une personne privée chargée d’un service public ou poursuivant un but d’utilité publique. Il doit justifier d’un projet précis, présentant un caractère d’utilité publique (construction d’une autoroute, d’un lycée, d’une centrale nucléaire, d’un équipement sportif, de logements sociaux, etc.).
Un but d’utilité publique
Le projet dont la réalisation nécessite de procéder à une expropriation doit d’abord être déclaré d’utilité publique. La procédure comprend la consultation de certains organismes et l’organisation d’une enquête publique. Au cours de cette enquête, toutes les personnes intéressées peuvent consulter un dossier présentant l’opération et analysant ses conséquences, et consigner leurs observations dans un registre mis à leur disposition. Un commissaire enquêteur ou une commission d’enquête fait la synthèse des observations recueillies.
La déclaration d’utilité publique (DUP) est, selon la nature de l’opération envisagée, un arrêté préfectoral, un arrêté ministériel ou un décret en Conseil d’Etat. Cet acte indique le bénéficiaire de l’expropriation et précise le délai dans lequel les expropriations pourront être effectuées (ce délai est normalement de cinq ans ; il peut être prolongé).
Savoir
L’acte déclaratif peut être attaqué, dans les deux mois de sa publication : devant le tribunal administratif (s’il s’agit d’un arrêté ministériel ou préfectoral) ; devant le Conseil d’Etat (s’il s’agit d’un décret). Le juge vérifie que la procédure a été régulière et que l’opération présente bien un caractère d’utilité publique, ce qui implique que les avantages qu’elle comporte pour la collectivité l’emportent sur ses inconvénients de toute nature.
L’arrêté de cessibilité
Pour déterminer avec précision les biens dont l’expropriation est nécessaire à la réalisation du projet, le préfet organise une enquête parcellaire. Chaque propriétaire est averti de l’ouverture de cette enquête par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Les propriétaires peuvent consulter le dossier et faire connaître leurs observations. Au vu des résultats de l’enquête, le préfet prend un arrêté de cessibilité qui se présente comme une liste des parcelles à exproprier. Chaque propriétaire reçoit notification de l’arrêté et dispose alors d’un délai de deux mois pour le contester devant le tribunal administratif.
L’ordonnance d’expropriation
A moins que le propriétaire n’accepte de vendre son bien à l’expropriant dans le cadre d’un accord amiable, le préfet doit saisir le juge de l’expropriation. Il s’agit d’un magistrat désigné par le président du tribunal de grande instance.
Ce magistrat vérifie que le préfet lui a transmis toutes les pièces requises et prend dans les 15 jours une ordonnance d’expropriation qui désigne les biens expropriés et mentionne l’identité de leurs propriétaires d’origine. L’ordonnance doit être notifiée par l’expropriant à chacun des intéressés. Elle peut faire l’objet, dans les 2 mois de sa notification, d’un pourvoi devant la Cour de cassation (une simple déclaration auprès du secrétariat-greffe de la Cour de cassation suffit, le propriétaire disposant ensuite d’un délai de 5 mois pour motiver son pourvoi).
L’ordonnance a pour effet immédiat de transférer la propriété du bien à l’expropriant. L’exproprié n’est plus titulaire d’aucun droit sur l’immeuble et ne peut donc ni le vendre, ni le donner, ni constituer une hypothèque. Il peut néanmoins continuer à l’occuper jusqu’à ce que les indemnités d’expropriation lui aient été versées ou aient été consignées.
Quelles indemnités ?
L’ancien propriétaire a droit à une indemnité. L’expropriant doit d’abord lui notifier une offre, par lettre recommandée, en l’invitant à faire connaître dans le délai d’un mois soit son acceptation, soit le montant qu’il demande.
A défaut d’accord amiable, l’expropriant ou l’exproprié peuvent s’adresser au juge de l’expropriation. Le demandeur doit adresser son mémoire, c’est-à-dire un écrit exposant ses arguments, au tribunal de grande instance et, simultanément, le notifier au défendeur (qui disposera de 6 semaines pour répondre). Le juge fixe la date de la visite des lieux et celle de l’audience. La visite des lieux est faite en présence du juge, du secrétaire-greffier, de l’exproprié, de l’expropriant et du commissaire du gouvernement qui est le directeur des services fiscaux du département ou son représentant.
Le jugement fixe le montant des indemnités. On distingue l’indemnité principale, correspondant à la valeur vénale du bien, l’indemnité de remploi, destinée à couvrir les frais annexes liés à l’acquisition d’un immeuble équivalent (frais de recherche, honoraires de notaire, impôts et taxes…), et des indemnités accessoires couvrant tous les préjudices matériels résultant directement de l’expropriation (frais de déménagement et de réinstallation, préjudice commercial, etc.). L’évaluation des terrains à bâtir fait l’objet de dispositions spéciales.
Savoir
L’exproprié ou l’expropriant qui n’est pas d’accord avec la somme fixée par le juge dispose d’un mois pour faire appel. Il lui suffit d’adresser dans ce délai une lettre recommandée au greffe de la cour d’appel ; l’appelant dispose ensuite d’un délai de deux mois pour adresser au secrétariat de la chambre des expropriations de la cour d’appel un mémoire exposant les motifs de son appel. Une fois rendu, l’arrêt de la cour d’appel pourra faire l’objet d’un pourvoi devant la Cour de cassation.
Que deviennent les locataires ?
L’ordonnance d’expropriation met fin au bail des locataires ; s’ils ne libèrent pas immédiatement les lieux, ils doivent une indemnité d’occupation à l’expropriant. Comme l’exproprié, les anciens locataires peuvent prétendre à une indemnité versée par l’expropriant. Ils bénéficient en plus d’un droit à être relogés.
Quand devrez-vous partir ?
La prise de possession du bien par l’expropriant intervient un mois après le paiement des indemnités (ou leur consignation auprès de la Caisse des dépôts et consignations lorsqu’il existe un obstacle au paiement). S’ils ne libèrent pas les lieux, les occupants peuvent être expulsés sur décision du juge de l’expropriation.
En cas de contestation du jugement fixant les indemnités, l’expropriant peut prendre possession des lieux après avoir versé une indemnité au moins égale à la proposition qu’il avait faite à l’exproprié et consigné le surplus de l’indemnité fixée par le juge.
Savoir
Il existe une procédure d’extrême urgence applicable à certaines conditions aux travaux intéressant la défense nationale ou la construction d’autoroutes et autres infrastructures de transport. La prise de possession immédiate est autorisée par un décret pris sur avis conforme du Conseil d’Etat.
Racheter son bien
Si les immeubles expropriés n’ont pas reçu dans un délai de 5 ans la destination prévue par la déclaration d’utilité publique, ou s’ils ont perdu cette destination, les anciens propriétaires ont le droit de les racheter (on parle de rétrocession) à un prix fixé par le juge de l’expropriation. Ce droit de rétrocession peut être exercé dans un délai de 30 ans. L’intervention d’une nouvelle déclaration d’utilité publique peut y faire échec. Les litiges relatifs à la rétrocession doivent être portés devant le tribunal de grande instance avec l’assistance d’un avocat.