Immobilier : Comment acheter aux enchères?

Bien s’informer, pour bien acheter

 

Quel que soit le type de vente, une publicité est organisée suffisamment à l’avance pour permettre aux acquéreurs potentiels de visiter les lieux et de prendre connaissance des conditions de la vente.
La publicité est effectuée par voie de presse, le plus souvent dans des journaux spécialisés (journal d’annonces légales, bulletin d’annonces des Domaines), mais aussi sur Internet. Les ventes judiciaires font également l’objet d’un affichage au tribunal de grande instance et sur le bien mis en vente.

Les conditions des visites sont précisées dans l’annonce. Elles se déroulent généralement dans le mois précédant la vente. Elles sont collectives à date et heure fixes.

Le cahier des conditions de vente (autrefois dénommé cahier des charges de l’adjudication) est le document fondamental d’une vente aux enchères. Il contient tous les renseignements sur les conditions de la vente et deviendra contrat de vente à part entière. Il comporte un descriptif précis de l’immeuble : état du bien, garantie contre les vices, servitudes éventuelles, affectation actuelle du bien (bureau, logement ou autre), vente libre ou occupée, informations relatives au règlement de copropriété, etc. Y figurent également les conditions financières de la vente : frais à la charge de l’acquéreur, délai de paiement et mise à prix.

 

Conseil
Il est impératif de lire avec attention le cahier des conditions de vente (ou cahier des charges de l’adjudication) avant de lancer les enchères. Vous pouvez le consulter chez le notaire chargé des opérations, au greffe du tribunal de grande instance pour les ventes judiciaires ou au service des impôts fonciers pour les ventes des Domaines.

 

 

Qui fixe la mise à prix ?

 

La mise à prix des ventes sur saisie immobilière est fixée par le créancier poursuivant. Elle correspond le plus souvent au montant de la dette et peut donc être très inférieure à la valeur réelle de l’immeuble. Dans les autres cas le prix de départ est fixé par le vendeur après expertise (en général 75% de la valeur de l’expertise).

Pour les ventes des notaires, le vendeur peut choisir une mise à prix supérieure à celle préconisée par le notaire ou même décider de procéder à la vente sans mise à prix.

Dans ce cas, un prix de réserve est prévu : le vendeur se réserve le droit de ne pas vendre si la plus haute des enchères n’atteint pas le prix fixé à l’avance. Le vendeur a tout intérêt à accepter la mise à prix proposée par le notaire. A défaut, il devra prendre en charge le coût de l’expertise et des visites et, en cas de non-vente, une part des frais de publicité et d’organisation des enchères.

 

 

L’accès aux enchères

 

Le particulier qui veut enchérir lui-même est considéré comme étant un amateur, c’est le terme utilisé. L’accès aux enchères est libre, sauf pour les ventes judiciaires où l’amateur doit se faire représenter par un avocat ; dans les ventes autres que judiciaires le particulier peut désigner un mandataire qui enchérira à sa place (conjoint, ami, avocat, notaire, etc.).

 

Pour pouvoir enchérir, l’amateur doit justifier de son identité, de son domicile, mais aussi de sa solvabilité en déposant le jour de la vente un chèque de banque ou un chèque certifié. Pour les ventes judiciaires, ce chèque de consignation n’est pas nécessaire si la banque se porte caution.
Le montant de la consignation est précisé dans le cahier des conditions de vente : en général 10 à 20% de la mise à prix. A noter que pour les mises à prix inférieures à 125.000 euros les notaires acceptent un chèque classique. La consignation est de 5% pour les ventes des Domaines sauf si la mise à prix est inférieure à 7.500 euros (il n’y a pas alors de consignation).
Le chèque sera immédiatement restitué à l’amateur après la vente en cas d’insuccès ; son montant s’imputera sur le prix de vente et les frais si l’amateur devient acquéreur (adjudicataire).

 

Attention
L’amateur adjudicataire ne bénéficie pas du délai de rétractation ou de réflexion de sept jours applicable aux achats d’immeubles à usage d’habitation (Article L 271-3 du Code de la construction et de l’habitation). Si l’immeuble vous est adjugé, vous ne pouvez donc pas vous rétracter et renoncer à l’acheter.

 

 

Le déroulement de la vente

 

Quel qu’en soit le type, la vente aux enchères suit un rituel immuable. Après ouverture solennelle de la séance, lecture du cahier des conditions de vente et rappel de la mise à prix et du montant minimal pour enchérir (par exemple les enchères se feront par tranches de 1.000 ou de 2.000 euros), les enchères débutent. Elles sont arrêtées lorsque 90 secondes se sont écoulées depuis la dernière enchère. Ce temps est décompté par tout moyen visuel ou sonore qui signale au public chaque seconde écoulée. La vente est faite au plus offrant. Jusqu’à peu, la vente se faisait à la bougie.
La première enchère portée doit correspondre au montant de la mise à prix. S’il n’y a pas de mise à prix, la première enchère correspondra au montant minimal pour enchérir (par exemple 1.000 euros).
En l’absence d’enchère, la vente ne se fait pas et le vendeur conserve le bien. Par exception, en cas de vente judiciaire, le créancier poursuivant sera déclaré adjudicataire pour la mise à prix.

 

La vente sur adjudication ne devient définitive que si aucune surenchère n’intervient. La possibilité de surenchérir n’est exclue que pour les ventes des Domaines. Sous cette réserve, toute personne peut se porter acquéreur du bien en proposant 10% de plus que le montant de la dernière enchère pendant les 10 jours qui suivent l’adjudication. Le surenchérisseur doit faire déposer par huissier un chèque de banque du montant de la surenchère (10% de la dernière enchère) chez le notaire chargé de la vente ou auprès du greffe du tribunal de grande instance (pour les ventes judiciaires le chèque peut être remplacé par une caution bancaire). Le bien est ensuite remis en vente aux enchères, le prix de départ étant celui de la dernière enchère augmentée de la surenchère.

 

 

Le paiement du prix et des frais

 

Le prix de la vente doit être versé dans un très bref délai afin d’éviter le paiement d’intérêts.
Pour les ventes des notaires le solde du prix doit être versé au plus tard 45 jours après la vente sachant qu’à partir du 11^ème jour des intérêts au taux légal (3,79% en 2009) seront exigés et que ce taux sera majoré de 5 points à compter du 75^ème jour. Pour les ventes judiciaires le délai maximal est de 2 mois avec intérêts au taux légal passé ce délai.

 

Pour les ventes des Domaines l’acquéreur peut payer en une, deux ou trois fois selon la valeur du bien :
-­ prix n’excédant pas 15.000 euros : paiement total dans le mois de la vente ;
-­ prix compris entre 15.001 euros et 75.000 euros : la moitié du prix dans le mois de la vente sans intérêt, le solde étant réglé dans un délai supplémentaire de 2 mois avec intérêts au taux légal ;
-­ prix supérieur à 75.000 euros : un premier tiers dans le mois de la vente sans intérêt, un second tiers dans un délai supplémentaire de 2 mois avec intérêts au taux légal, le solde dans un nouveau délai supplémentaire de 3 mois avec intérêts au taux légal.

 

En sus du prix de vente, l’acquéreur doit payer certains impôts et frais d’un montant à ne pas négliger. Pour les ventes des Domaines, seuls les droits d’enregistrement et le salaire du conservateur des hypothèques sont exigibles (comme dans une vente classique). Pour les ventes des notaires ou les ventes judiciaires, il faut ajouter les frais préalables à la vente (selon le cas : rédaction du cahier des conditions de vente, frais de publicité, frais de poursuite engagés par le créancier) et les émoluments du notaire ou de l’avocat.

 

Attention
En achetant aux enchères, vous ne bénéficiez pas de la condition suspensive d’obtention des prêts en cas de financement à crédit (Article L 312-20 du Code de la consommation). Si vous devez payer avec un prêt, obtenez avant la vente l’accord de principe de votre banque sur un montant maximal.

 

 

Si vous ne pouvez pas payer dans les délais ?

 

S’il s’agit d’une vente judiciaire, le bien est remis en vente aux enchères pour sa mise à prix initiale ; on parle de « réitération des enchères » ou de « folle enchère ». Le mauvais payeur perd les 10% du montant de la mise à prix qu’il a dû consigner pour participer aux enchères (ils sont acquis aux créanciers). Il doit en outre régler les frais « taxés » lors de son acquisition (vente initiale), c’est-à-dire les frais de poursuite du créancier. Passé un délai de deux mois à compter de l’adjudication, il est également tenu jusqu’à la revente du bien des intérêts au taux légal sur le montant de son enchère.

La revente sur folle enchère en cas de non-paiement du prix dans le délai imparti n’est pas prévue pour les autres types de vente. Pour les ventes amiables des notaires, le vendeur ne peut qu’accorder un délai de paiement supplémentaire à l’acquéreur ou demander l’annulation de la vente. Pour les ventes des Domaines, l’acquéreur peut être poursuivi en paiement comme s’il s’agissait d’un impôt impayé, sauf si l’administration préfère l’annulation de la vente avec versement de dommages et intérêts.

 

 

L’immobilier aux enchères : tableau résumé