L’investissement immobilier est un placement rentable de long terme. Il correspond à plusieurs objectifs complémentaires : réaliser une plus-value, constituer et transmettre un patrimoine, optimiser sa fiscalité. L’investissement immobilier, ses possibilités et ses contraintes nécessitent d’avoir recours à un conseil expert : avocat, notaire, conseiller en gestion de patrimoine, outils de simulation, etc.
La rentabilité de l’investissement immobilier
Un placement rentable à long termeEn comparaison avec d’autres placements, la période allant de 1987 à 2007 montre que l’immobilier est un placement performant à long terme.
Rendement annuel moyen de 1987 à 2007 :
- actions françaises : 12,90% ;
- immobilier à Paris : 9,60% ;
- Société d’investissement à capital variable (Sicav) obligataires : 5,80% ;
- livret A : 3,70%.
Source : Institut de l’épargne immobilière et foncière (IEIF)
Ce rendement varie en fonction du type d’investissement immobilier effectué.
L’investissement locatifLa forme la plus classique de l’investissement immobilier est la location nue. Elle se base sur un rendement annuel de 5% environ, optimisé grâce aux dispositifs fiscaux dédiés.
L’investissement locatif en meubléRéformée en 2009, la location en meublé procure un rendement supérieur de 2 à 3 points à celui de la location non-meublée.
L’acquisition de logements occupésUn logement occupé voit sa valeur d’achat diminuée de 10 à 20% selon les cas, ce qui en améliore le rendement locatif sur la période locative restant à courir.
Les baux commerciauxAvec un rendement supérieur à 10% par an, l’acquisition de murs de boutique impose de savoir maintenir la valeur commerciale du bien et de maîtriser le droit des baux commerciaux.
Les Organismes de placement collectif en immobilier (OPCI)Les OPCI permettent d’investir dans l’immobilier sans devoir en assumer la gestion. La transformation de l’investissement immobilier en « pierre papier » demeure cependant une opération délicate.
(voir l'article consacré aux OPCI)
Objectifs de l’investissement immobilier
L’investissement immobilier, s’il s’avère moins performant que l’investissement boursier sur le long terme, est cependant un placement intéressant pour plusieurs objectifs.
La constitution et la transmission du patrimoine L’acquisition d’un bien en résidence principale permet de se loger tout en constituant un patrimoine transmissible. A l’économie de loyers versés à perte s’ajoute la possibilité d’une plus-value en cas de revente.
Particulièrement lorsqu’il est réalisé au travers d’une Société civile immobilière (SCI), l’investissement immobilier est un outil efficace de transmission et de protection des proches.
(voir l'article consacré à la SCI)
L’optimisation fiscaleLes dispositifs ou statuts fiscaux ne représentent pas la finalité de l’investissement mais procurent une facilité supplémentaire. Leurs avantages sont concernés par le plafonnement global des niches fiscales (loi de Finances 2009).
- Les statuts de Loueur en meublé professionnel (LMP) et de Loueur en meublé non-professionnel (LMNP) permettent la déduction des charges et amortissements liés à l’acquisition.
- Les dispositifs dits « loi Robien », « Robien recentré », « Borloo populaire » ou encore la loi « Scellier-Carrez » s’appliquent principalement aux logements neufs sous réserve d’un engagement de location. Le souscripteur déduit de son revenu global imposable une part de l’investissement. La loi Scellier, instituée en décembre 2008, propose une réduction d’impôt portant sur 25% du coût de l’investissement (20% en 2011 et 2012).
- Plus spécifiques, les lois « Malraux », « Demessine » ou « Girardin » s’appliquent respectivement aux investissements dans les secteurs sauvegardés, les Zones de revitalisation rurale (ZRR) et les DOM-TOM.
Le financement de l’investissement immobilier
Le mode de financement n’est pas étranger à l’optimisation du rendement de l’investissement immobilier.
Ce financement peut passer notamment par :
- les apports et droits à prêts constitués au travers des Comptes d’épargne logement (CEL) et des Plans d’épargne logement (PEL) ;
- des prêts immobiliers classiques amortissables ;
- des crédits « in fine » adossés à des contrats d’assurance-vie.
