Pour qu’un logement soit considéré comme meublé, il doit être équipé d’une table, de chaises, d’ustensiles de cuisine et de vaisselle, d’une cuisinière, d’un réfrigérateur, d’une armoire, d’un lit, etc., bref, de tout ce qui est nécessaire pour y vivre normalement avec ses seules affaires personnelles. Le mobilier doit être proportionné à l’importance des lieux (nombre de pièces, surface, etc.).
En pratique, il existe deux grandes catégories de locations meublées : les locations meublées à usage de résidence principale et les locations meublées saisonnières consenties le plus souvent à l’occasion des vacances.
La location meublée à usage de résidence principale
Propriétaire et locataire disposent d’une liberté encadrée pour fixer les conditions de la location. Les intéressés décident librement, par exemple, du montant du loyer initial, de ses modalités de paiement (mensuel, trimestriel ou semestriel), du dépôt de garantie, des charges devant être assumées par le locataire, des réparations qui lui incombent, etc.
La loi prévoit toutefois une protection minimale des locataires que le contrat ne peut pas écarter (Article L 632-1 du Code de la construction et de l’habitation).
Le contrat
Le contrat doit être écrit. En pratique, il doit être accompagné d’un inventaire précis du mobilier mis à disposition et d’un état des lieux établi conjointement par le propriétaire et le locataire. Un dossier de diagnostic technique est annexé au contrat.
Quelle est la durée de la location ?
La location a une durée minimale d’un an renouvelable. Au bout d’un an, si aucun des intéressés n’y a mis fin, le contrat est automatiquement reconduit pour une nouvelle période d’un an. Par exception, lorsque la location est consentie à un étudiant, la durée minimale du bail est ramenée à neuf mois, sans reconduction automatique à la fin du contrat.
La révision du loyer
Une révision du loyer peut être prévue dans le bail. Elle n’interviendra qu’une fois par an à la date convenue entre les parties ou, à défaut, à la date anniversaire du contrat. L’augmentation qui en résulte ne peut pas dépasser la variation de l’indice de référence des loyers.
Modifier les clauses du contrat
Le propriétaire qui souhaite à l’expiration du bail en modifier les conditions (par exemple, augmenter le loyer) doit en informer le locataire trois mois avant son échéance. Si le locataire accepte les nouvelles conditions, le contrat est renouvelé pour un an.
Les congés de fin de bail
Le locataire peut mettre fin au bail à tout moment en respectant un préavis d’un mois, même si le contrat comporte une clause contraire (Arrêt de la Cour de cassation du 6 avril 2005) ou s’il n’y a pas de contrat écrit (Arrêt de la Cour de cassation du 15 octobre 2008). De son côté, le propriétaire doit prévenir le locataire trois mois à l’avance et motiver sa décision. Il peut invoquer sa décision de reprendre le logement ou de le vendre. Il peut aussi invoquer un motif sérieux et légitime, par exemple le défaut de paiement de loyers. En dehors de ces motifs le refus de renouvellement est injustifié.
Conseil
Aucun formalisme particulier n’est prévu pour les congés. Par précaution, il convient de prévoir dans le bail l’utilisation d’un procédé permettant d’établir de manière certaine la date de remise du congé ainsi que l’identité du destinataire. La lettre recommandée avec demande d’avis de réception fait parfaitement l’affaire.
Une activité fiscalement réputée commerciale
Les revenus retirés de la location ou de la sous-location d’un logement meublé sont imposés à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non dans celle des revenus fonciers. Ils supportent aussi la CSG et les autres prélèvements sociaux, soit 12,1% de prélèvements sociaux au total.
Toutefois, sont exonérées de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux les personnes qui louent ou sous-louent en meublé une partie de leur habitation principale si les pièces louées constituent pour le locataire sa résidence principale et si le prix de location est fixé dans des « limites raisonnables ». Pour 2009, l’administration fiscale considère la condition remplie si le loyer annuel par m2 de surface habitable, charges non comprises, n’excède pas 171 euros en Ile-de-France et 124 euros dans les autres régions (mais ces chiffres n’ont, selon nous, qu’une valeur indicative).
Une deuxième exonération bénéficie aux chambres d’hôtes. Elle s’applique à ceux qui louent habituellement, à la journée, à la semaine ou au mois, une ou plusieurs pièces de leur habitation principale à des personnes n’y élisant pas domicile, lorsque le produit de la location n’excède pas 760 euros (TVA comprise) par an, y compris les prestations annexes : téléphone, petit déjeuner.
Les deux exonérations peuvent éventuellement se cumuler. C’est le cas notamment pour les personnes qui louent en meublé une partie de leur résidence principale à des étudiants pendant l’année scolaire et à des vacanciers pendant l’été.