La vente chez le notaire

Quand la vente sera-t-elle signée ?

 

Il s’écoule généralement un délai de trois à quatre mois entre la signature de la promesse et celle de la vente authentique. Ce délai dépend de la réalisation des différentes conditions suspensives et de l’obtention par le notaire de différents renseignements et documents nécessaires à la rédaction de l’acte de vente. Le notaire doit notamment vérifier l’identité et la capacité des parties, la propriété et les caractéristiques du logement vendu.

 

En pratique, sont généralement demandés les documents suivants :
-­ extraits d’actes de naissance du vendeur et de l’acquéreur ;
-­ extraits d’actes de mariage du vendeur et de l’acquéreur ;
-­ copies des contrats de mariage ;
-­ titre de propriété du logement à vendre ;
-­ plans et références cadastrales du bien vendu ;
-­ certificat d’urbanisme ;
-­ situation hypothécaire du bien et, s’il y a lieu, mainlevée des hypothèques ;
-­ attestations d’assurance dommages-ouvrage et d’assurance responsabilité décennale des constructeurs si la construction a moins de 10 ans ;
-­ règlement de copropriété ;
-­ règlement de lotissement et cahier des charges ;
-­ statuts de l’association syndicale libre du lotissement ;
-­ dernier appel de charges de copropriété ou de lotissement ;
-­ procès-verbal de la dernière assemblée générale de la copropriété ou du lotissement ;
-­ questionnaire et certificat du syndic de copropriété datant de moins d’un mois permettant de savoir si des travaux prévus n’ont pas encore été exécutés, s’il existe des impayés de charges ou de travaux de la part du vendeur et quelles sommes incomberont au nouveau copropriétaire au titre des charges et travaux pour l’exercice en cours ;
-­ tableau d’amortissement des prêts du vendeur ayant financé l’acquisition du bien vendu ;
-­ dossier de prêts de l’acquéreur ;
-­ derniers avis d’imposition de taxe d’habitation et de taxe foncière ;
-­ renonciation à l’acquisition par les personnes disposant d’un droit de priorité : principalement droit de préemption de la commune et du locataire.

 

Avant la signature de la vente, demandez au notaire de vous envoyer, deux jours avant par exemple, le projet d’acte de vente. Etudiez-le avec soin et n’hésitez pas à lui demander toutes les explications que vous jugez nécessaires, ainsi que les modifications que vous souhaitez.
Si la vente n’a pas été précédée d’un avant-contrat (ce qui est rarissime), vous bénéficiez d’un délai de réflexion. Le notaire doit, au moins sept jours avant la date prévue pour la signature de l’acte de vente, vous remettre en main propre ou vous faire parvenir le projet de contrat par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Si ce projet ne vous convient pas, vous avez le droit de refuser de signer sans avoir à vous justifier.

 

Savoir
Que vous soyez ou non assisté de votre notaire lors de la vente, sachez qu’un notaire est tenu d’une obligation de renseignement et de conseil à l’égard tant du vendeur que de l’acquéreur. Il doit les éclairer sur le choix du procédé juridique le mieux adapté et sur les conséquences de leurs engagements.

 

 

Que devient l’assurance du logement ?

 

 

En cas de vente d’un logement, la loi prévoit un transfert automatique de l’assurance du vendeur à l’acquéreur. Pour ne plus être tenu au paiement des primes, le vendeur doit toutefois prévenir son assureur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

 

Si l’assureur est d’accord, l’acquéreur peut continuer le contrat signé par le vendeur en le faisant établir à son nom et en l’aménageant (augmentation de la garantie du mobilier, addition d’une garantie qui ne figurait pas dans le contrat initial). L’acquéreur peut aussi, après examen des clauses du contrat, le résilier par lettre recommandée avec demande d’avis de réception et en souscrire un nouveau auprès d’une compagnie de son choix.

 

 

Qui paye les travaux de la copropriété ?

 

Vis-à-vis de la copropriété, le vendeur doit payer toutes les charges exigibles au jour de la vente ainsi que tous les travaux décidés et dont le financement a été voté et appelé au jour de la vente. Il en va ainsi même si ces travaux sont réalisés après la vente. Les charges provisionnelles du trimestre en cours incombent au vendeur. Le trop ou le moins-perçu sur provisions, déterminé lors de la régularisation annuelle, est porté au crédit ou au débit du compte de celui qui est copropriétaire lors de l’approbation des comptes.

 

Toutefois, acquéreur et vendeur peuvent prévoir dans l’acte de vente une répartition différente. Cette répartition est un élément de négociation du prix. En pratique, il est généralement prévu que les charges du trimestre en cours seront réparties en proportion du temps et que le vendeur conservera à sa charge le coût des travaux décidés par une assemblée antérieure, même si l’appel de fonds est lancé après la vente. Cet accord entre vendeur et acquéreur n’est pas opposable à la copropriété ; le syndic demandera donc à l’acquéreur de payer les travaux.

 

Savoir
A l’occasion de la vente de votre appartement, le syndic de copropriété peut prétendre à une rémunération pour l’établissement de l’état daté relatif aux charges en cours. Ces frais de mutation prévus dans le contrat du syndic vous sont facturés personnellement, ils n’entrent pas dans les charges générales.

 

 

Doit-on partager les impôts locaux de l’année en cours ?

 

La taxe foncière est due par le propriétaire du logement au 1er janvier, la taxe d’habitation est due par l’occupant à la même date. En cas de vente en cours d’année, taxes foncière et d’habitation suivent en pratique un régime différent. La taxe d’habitation est supportée en totalité par le vendeur s’il était occupant au 1er janvier de l’année. En revanche, les actes de vente contiennent presque toujours (mais ce n’est pas obligatoire, ce point est donc à surveiller) une clause selon laquelle la taxe foncière se répartit entre vendeur et acquéreur en proportion de leur temps de jouissance du logement (prorata temporis).

 

Ainsi, pour une vente intervenue le 1^er mars, le vendeur supportera 2/12^ème de la taxe et l’acquéreur les 10/12^ème restants. Le montant de la taxe de l’année en cours n’étant connu qu’en novembre, il est prévu, en pratique, que l’acquéreur remboursera, le jour de la vente, sa quote-part de la taxe foncière au vendeur sur la base du montant de la taxe de l’année précédente. Si l’acte de vente ne prévoit pas de répartition, la taxe foncière est supportée en intégralité par le vendeur.

 

 

Que devient la cuisine équipée ?

 

Sauf clause contraire du contrat de vente, le logement est vendu avec tous les accessoires matériels indispensables faisant corps avec l’immeuble et ne pouvant être enlevés sans détérioration (portes, fenêtres, chaudière, sanitaires, etc.). Le reste peut être emporté par le vendeur. Il est préférable de dresser dans l’avant-contrat une liste descriptive précise des équipements mobiliers laissés par le vendeur.

Lorsque le prix de ces éléments d’équipement est important, une cuisine équipée par exemple ou une bibliothèque murale, il est intéressant dans l’acte de vente de ventiler le prix de vente en faisant apparaître un prix pour l’immeuble et un prix pour les éléments d’équipement. De cette manière, les droits de mutation n’auront pas à être payés sur le prix de la cuisine ou de la bibliothèque.

 

Conseil
Avant de signer la vente authentique, demandez à visiter une dernière fois le logement pour vérifier qu’aucune modification n’est intervenue depuis l’avant-contrat et que les équipements mentionnés sont toujours là.

 

 

Que faire si le vendeur refuse de signer chez le notaire ?

 

Lorsque le vendeur ne se présente pas à la date convenue chez le notaire ou refuse de signer la vente sans motif valable, l’acquéreur doit, de préférence par acte d’huissier (éventuellement par lettre recommandée avec demande d’avis de réception), sommer le vendeur de régulariser la vente dans un délai assez court (10 jours, par exemple). Si cette sommation reste sans effet, le notaire dressera un procès-verbal de carence.

Muni de ce procès-verbal, l’acquéreur pourra s’adresser par l’intermédiaire d’un avocat au tribunal de grande instance pour que le vendeur soit condamné sous astreinte (X euros par jour) à signer l’acte authentique ou que le juge constate la vente. Dans les deux cas l’acquéreur peut également demander des dommages et intérêts.

 

 

Que faire si l’acquéreur refuse de signer chez le notaire ?

 

Lorsque l’acquéreur ne se présente pas à la date convenue chez le notaire ou refuse de signer la vente sans motif valable, il n’est pas toujours judicieux de demander en justice la régularisation de la vente, notamment si cet acquéreur ne peut pas en payer le prix. Le vendeur peut en revanche demander la résolution de la vente et des dommages et intérêts, ou appliquer la clause pénale de l’avant-contrat prévoyant en pareil cas la caducité de la vente et la conservation de la somme versée lors de l’avant-contrat à titre de dommages et intérêts.

 

 

Le paiement du prix

 

En pratique, le prix (ou son solde si l’acquéreur en a déjà réglé une partie lors de l’avant-contrat) est payé comptant le jour de la signature chez le notaire.

Le règlement peut être effectué par virement ou par chèque. Dans ce dernier cas, il est généralement demandé un chèque certifié (les sommes correspondantes sont bloquées sur le compte pendant huit jours au profit du bénéficiaire du chèque) ou un chèque de banque (le chèque est tiré sur le compte de la banque après transfert des sommes du compte de l’acquéreur sur le sien).

 

En général, le prix de vente transite par la comptabilité du notaire. Même si votre vendeur insiste, évitez autant que possible de lui régler directement (hors comptabilité du notaire) tout ou partie du prix. De tels versements sont en effet inopposables aux créanciers du vendeur inscrits sur le bien : vous vous exposeriez à devoir acquitter de nouveau les sommes ainsi versées.

 

 

Quand l’argent est-il versé au vendeur ?

 

Avant de verser le montant de la vente au vendeur, le notaire doit faire publier la vente et vérifier qu’il n’existe aucune inscription hypothécaire ou privilège sur le bien vendu. Pour cela, le notaire dépose, avec la demande de publication de la vente, une demande de renseignements hypothécaires « sur formalités ». Ce document permet de connaître la situation exacte du bien lors de l’enregistrement de la vente. En cas d’inscription, le notaire doit verser le prix en totalité ou en partie aux créanciers inscrits.

En pratique, les notaires se contentent souvent de l’obtention d’un état hypothécaire « urgent hors formalité » plus rapide à obtenir. Le prix de la vente peut alors être versé le jour même de la signature ou quelques jours après. Si une inscription intervient entre la date de cet état hypothécaire et l’enregistrement de la vente, le notaire est en principe couvert par son assurance.

Savoir
En cas d’impayés de charges ou de travaux de copropriété, le syndic peut s’opposer, par acte d’huissier, au versement du prix de vente entre les mains du vendeur. L’opposition du syndic doit préciser le montant et les causes exactes des dettes. En cas de contestation le vendeur doit confier le dossier à un avocat qui portera l’affaire devant le tribunal de grande instance.

 

 

Quand recevrez-vous votre titre de propriété ?

 

Le notaire doit faire publier la vente au bureau des hypothèques dans les deux mois de sa signature. Ce n’est qu’une fois cette publication réalisée que le notaire fera parvenir à l’acquéreur une copie authentique de son acte d’achat. Ce délai, très variable, est généralement de six mois.

L’original de l’acte authentique, la « minute », est conservé par le notaire. En cas de besoin il est possible d’en obtenir une copie, authentique ou simple.