La loi Demessine supprimée le 1er janvier 2011, avait pour objectif d'encourager l’acquisition de logements neufs locatifs en résidences de tourisme situées en Zones de revitalisation rurale (ZRR). Le dispositif Demessine se distinguait par la possibilité de profiter partiellement de son investissement avant le terme de l’engagement locatif.
[Article modifié le 21/10/2011]
Principe du dispositif Demessine
La loi Demessine encourageait l’acquisition de logements neufs (mais aussi réhabilités) en résidences de tourisme classées (au sens de l’arrêté du 14 février 1986) et situées dans une Zones de revitalisation rurales (ZRR).
Prenant la forme d’une réduction d’impôt et non d’une déduction d’impôt, le dispositif loi Demessine intéressait en priorité les particuliers payant plus de 4.000 euros d’impôt par an.
Régi par le Code général des impôts (CGI), le dispositif Demessine était applicable jusqu’au 31 décembre 2010.
Fonctionnement du dispositif Demessine
Les investissements concernésLe classement en résidence de tourisme éligible est délivré à l’achèvement de la construction sur avis de la commission départementale de l’action touristique.
L’acquisition peut être réalisée en nom propre ou par l’intermédiaire de Sociétés civiles immobilières (SCI) ou de Sociétés civiles de patrimoine immobilier (SCPI).
L’engagement du propriétaireUn bail de type commercial est contracté avec un exploitant pour une durée de 9 ans minimum (imposition au titre des revenus fonciers).
Sa rupture éventuelle entraîne la reprise pure et simple de la réduction d’impôt. En cas de non-renouvellement, le versement au preneur d’une indemnité d’éviction garantit la valeur commerciale du bail.
Modalités pratiques d’application du dispositif DemessineLa déclaration d’Impôt sur le revenu (IR) doit être accompagnée d’un justificatif d’acquisition, de l’engagement de location et d’une copie du bail. Les années suivantes, la continuité du dispositif passe par la déclaration des revenus fonciers (formulaire n°2044).
Compte tenu de la nature et de la durée d’engagement, (bail commercial de 9 ans), l’investisseur envisageant une acquisition en « loi Demessine » devait étudier avec précision :
- la vigueur de l’activité touristique locale ;
- l’expérience et la solidité financière de la société d’exploitation ;
- la cohérence du prix d’acquisition par rapport au marché immobilier local.
Fiscalité du dispositif Demessine
La réduction d’impôt s’élevait à :- 25% du prix de revient des logements neufs. Depuis 2009 elle est étalée sur 7 ans au lieu de 6 ans auparavant ;
- ou 20% du prix de revient du logement majoré du coût des travaux de réhabilitation.
Le montant de l’investissement retenu est plafonné à 50.000 euros pour une personne célibataire, veuve ou divorcée et de 100.000 euros pour un couple marié ou lié par un Pacs.
La récupération de la TVA est possible sous réserve de conserver le bien durant 20 ans.
Le dispositif Demessine est concerné par le plafonnement des niches fiscales.
Un droit de jouissance de 8 semaines par anLe propriétaire peut occuper le bien acquis durant 8 semaines par an maximum. Cette possibilité est toutefois à déclarer comme avantage en nature dans la déclaration des revenus fonciers.
Il faut pour cela inscrire les revenus qui auraient été normalement perçus si le logement avait été loué pendant les 8 semaines. Si l’occupation excède 8 semaines, l’avantage fiscal peut être repris (sous la forme d’un remboursement de la réduction d’impôt auprès de l’administration fiscale). Si l’occupation est inférieure à 8 semaines, le logement est considéré comme loué toute l’année et bénéficie toujours de l’avantage fiscal.
Si le dispositif a pris fin le 1er janvier 2011, la réduction s'appliquera encore pour les dépenses de travaux dans le cadre de la réhabilitation du logement jusqu'au 31 décembre 2012. Dans ce cas, la réduction appliquée ne sera que de 20%.