De la loi Périssol à la loi Robien « recentrée », les dispositifs fiscaux en faveur de l’investissement locatif se sont succédé au cours des dernières décennies. Dernier en date, appliqué depuis le 1er janvier 2009, le dispositif issu de la loi Scellier constitue une vraie nouveauté : il substitue une réduction d’impôt directe au système des amortissements déductibles. Toutefois, selon le degré d’imposition du contribuable, le régime de la déduction en Robien peut s’avérer encore judicieux.
Principe du dispositif loi Scellier
Voté en 2008, applicable depuis le 1er janvier 2009, le dispositif loi Scellier se distingue par une réduction d’impôt directe sur 9 ans dans le cadre d’un investissement locatif.
Il apporte une alternative puissante au dispositif Robien « recentré » qui reste valable jusqu’au 31 décembre 2009.
Les investissements concernés sont :
les logements neufs ou acquis en Vente à l’état futur d’achèvement (Vefa) ;
les logements destinés à être réhabilités ou rénovés ;
les logements que le contribuable fait construire ;
les investissements réalisés par l’intermédiaire d’une Société civile de placement immobilier (SCPI). Le montant de la souscription doit pour cela être affecté à 95% aux achats de logements neufs éligibles.
Conditions d’application du dispositif loi Scellier
Engagements du bailleur
Le bailleur s’engage à louer le bien acquis pendant 9 ans à titre de résidence principale du locataire en location nue. Le locataire doit être détaché du foyer fiscal du bailleur.
Le montant du loyer doit s’inscrire dans le zonage des plafonds de loyers applicable depuis le 4 mai 2009 (www.logement.gouv.fr). Il s’agit des plafonds également appliqués au dispositif Robien (hormis la zone C qui n’est pas incluse dans le dispositif loi Scellier).
La location doit intervenir dans les 12 mois de l’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure.
Au titre d’une même année, il n’est possible de bénéficier de la réduction d’impôt que pour un seul logement.
Engagements supplémentaires en Scellier « intermédiaire »
Avec le dispositif Scellier « intermédiaire », la réduction d’impôt est répartie sur 9, 12 ou 15 ans.
En contrepartie, le bailleur s’engage à louer son logement à des locataires sous conditions de ressources, à l’exemple du dispositif loi Borloo pour le neuf (voir tableau pour les baux conclus, reconduits ou renouvelés en 2009).
Source : Agence nationale pour l’information sur le logement (Anil)
A noter que les plafonds de loyers en Scellier « intermédiaire » sont plus contraignants que ceux du dispositif « classique » :
Fiscalité du dispositif loi Scellier
Les avantages fiscaux ouverts par le respect des conditions sont les suivants :
réduction d’impôt égale à 25% du montant de l’investissement répartis sur 9 ans, pour une réalisation en 2009 et 2010, et à 20% les années suivantes (réparties sur 9 ans également). Le prix de revient du logement est retenu dans la limite de 300.000 euros ;
si le montant de la réduction d’impôt excède l’impôt dû au titre d’une année d’imposition, le solde peut être reporté sur l’impôt sur le revenu des 6 années suivantes ;
le déficit foncier est imputable sur le revenu global dans la limite de 10.700 euros. Si le montant de la réduction d’impôt excède l’impôt dû au titre d’une année d’imposition, le solde peut être reporté sur l’impôt sur le revenu des 6 années suivantes.
Fiscalité du dispositif loi Scellier « intermédiaire »
Le supplément de réduction d’impôt correspond chaque année à 2% du prix de revient du logement. La location intermédiaire ouvre droit à une déduction forfaitaire de 30% sur les loyers au titre des revenus fonciers.
En 2009, Scellier ou Robien ?
Le dispositif loi Scellier ne peut être mis en œuvre que pour un seul logement par année. Il est toutefois possible de le cumuler avec le crédit d’impôt relatif au développement durable.
Dans le cas d’un contribuable dans la tranche marginale d’imposition de 14% à 30%, le dispositif Scellier s’impose de lui-même. Facile à comprendre et à appliquer, l’investissement pris en compte demeure toutefois plafonné à 300.000 euros.
En l’absence de déduction de l’amortissement, le dispositif Scellier peut surtout s’avérer contre-productif pour les contribuables qui bénéficient des effets du bouclier fiscal. Sur ce plan, le système des amortissements propre au dispositif Robien « recentré » conserve son attrait jusqu’à la fin de l’année.
Le dispositif loi Scellier entre dans le plafond global des niches fiscales. A ce titre, le montant total des réductions d’impôt est limité à 18.000 euros (plus 6% du revenu imposable du foyer fiscal).