Immobilier : le retour du viager

Avec l'allongement de l'espérance de vie et un pouvoir d'achat des pensions de retraite en baisse, la vente en viager, tombée en désuétude, retrouve une seconde jeunesse. Les vendeurs sont de plus en plus nombreux et « se situent surtout dans les Alpes-Maritimes (13 %), Paris (9 %), les Bouches-du-Rhône et le Var (6 %) », selon un rapport du Conseil économique et social publié en 2008. Du côté des acheteurs, le viager fait recette à condition que le logement soit de bonne facture, bien situé et que les vendeurs ne soient pas trop exigeants dans l'estimation. Mais cela reste un micromarché : environ 4.000 viagers conclus par an, une goutte d'eau sur les 600.000 transactions recensées dans l'ancien.

Le viager est avant tout une vente immobilière avec paiement différé. La propriété du bien immobilier est transférée à l'acheteur qui paie une partie au comptant (le bouquet) et le reste du prix sous forme de rente viagère jusqu'au décès. A cette date, ou si le vendeur libère les lieux avant, l'acheteur récupère le droit d'usage du logement. Si la vente en viager d'une résidence principale occupée reste le cas le plus fréquent, il est tout à fait possible de vendre un logement disponible (viager libre), qu'il s'agisse d'une résidence secondaire, d'immobilier de placement ou de biens reçus en héritage. Dans ce cas, l'acheteur pourra prendre possession des lieux immédiatement, la rente étant due jusqu'au décès du vendeur.

Les avantages

Le viager permet au vendeur de toucher une rente indexée sur le coût de la vie (ce qu'aucun autre type de rente ne garantit) et dont seule une fraction est fiscalement imposable sur le revenu (30 % si vous avez plus de soixante-neuf ans à l'entrée en jouissance de la rente). Il est idéal pour les personnes âgées à la recherche d'un complément de retraite. N'étant plus propriétaires, elles ne supportent plus les taxes foncières ni les gros travaux, ce qui allège ses charges. Et si elles quittent le domicile, la rente sera majorée de 20 % à 30 %, puisque le logement se libère et peut être loué par l'acheteur. Une majoration qui tombe à point quand il s'agit de participer aux frais d'une maison de retraite par exemple.

Pour l'acheteur, l'immobilier devient plus accessible du fait de l'abattement pour droit d'usage et d'occupation. « La valeur du bien est réduite de moitié si le vendeur est âgé de soixante-quinze ans, de 40 % à quatre-vingts ans et de 35 % à quatre-vingt-cinq ans », explique Bruno Legasse, président de Legasse Viager. « Nous avons de plus en plus d'acheteurs, surtout à Paris où le viager occupé est une bonne solution pour un primoaccédant d'entrer sur le marché. » A condition de s'engager sur une rente indolore pour ses finances, le viager « est un placement à moyen ou long terme permettant de vous constituer un patrimoine immobilier sans les soucis et les risques d'une gestion locative », indique Michel Artaz, de l'Institut privé du viager.

Les inconvénients

Principal inconvénient pour le vendeur : les enfants n'hériteront pas du logement. Mais, de nos jours, la transmission s'effectue à un âge de plus en plus tardif et la solidarité familiale change de forme. Le viager peut ainsi éviter aux parents disposant de faibles ressources de peser financièrement sur leurs enfants. Et rien n'empêche de prévoir que le bouquet soit plus important afin de le transmettre immédiatement aux enfants par donation. Ensuite, il ne convient pas à tout le monde et notamment aux personnes trop âgées -la rente serait inabordable  -ou ayant perdu leur faculté de jugement, les proches pouvant attaquer la vente pour abus de faiblesse. Il ne convient pas non plus aux vendeurs en mauvaise santé. Par ailleurs, l'opération ne va pas sans risque si le crédirentier cesse de régler les arrérages. Le vendeur perd alors à la fois son bien et les rentes. Il faut donc que le notaire intègre impérativement une clause dans l'acte de vente prévoyant la résolution de la vente de plein droit en cas de défaut de paiement de la rente (lire encadré ci-contre). Le vendeur redevient alors, du moins en théorie, propriétaire du bien et il conserve le bouquet et les arrérages déjà payés au titre de dommages et intérêts.

Du côté de l'acquéreur, l'inconnue quant à la durée de versement de la rente et son indexation constituent un handicap majeur. Autre hic : s'il décède, le paiement de la rente retombe sur les épaules des héritiers. Il est donc recommandé de souscrire une assurance-décès prévoyant le paiement d'un capital aux proches afin qu'ils assument cette charge à sa place. Enfin, il y a la concurrence de l'accession classique : « Les taux d'intérêt étant historiquement faibles en ce moment, les candidats à la propriété préfèrent emprunter, la durée du prêt est connue d'avance et ils bénéficient en plus d'une assurance en cas de décès », ajoute Michel Artaz.

Pas de barème unique

Le montant de la transaction est égal à la valeur du logement estimée sur le marché diminuée d'une décote pour droit d'usage et d'occupation. Cette somme est ensuite répartie entre le bouquet et une rente viagère, calculée suivant l'espérance de vie de l'occupant. Mais il existe autant de modes de calcul que de viagéristes car la loi n'impose pas de barème particulier pour ces calculs. Les écarts sont considérables ! D'après les tables de l'Insee, l'espérance de vie d'une femme de soixante-quinze ans est estimée à 13,9 ans en moyenne alors que les tables par génération utilisées des assureurs lui prédisent encore 16,9 années à vivre. Selon le barème utilisé, sa rente pourra donc varier de 462 euros à 702 euros…

Il reste donc du chemin à parcourir pour normaliser les méthodes de calcul et réduire les risques d'impayés. Mais, l'alternative existe déjà : le viager vendu en nue-propriété (le vendeur conserve l'usufruit et peut donc continuer à habiter son logement, mais l'acheteur en devient le propriétaire officiel), qui permet d'obtenir, selon l'âge et le sexe du vendeur, une réduction de 10 % à 50 % du prix de vente. Une formule en développement, car l'absence d'aléa sur la longévité la rend plus adaptée à la psychologie des acheteurs. Ici, l'intégralité du prix est réglée en capital, que le vendeur pourra placer sur un contrat de rente viagère ou une assurance-vie pour en tirer des revenus réguliers.

Vittoria DE BAGNOLO