Improprement appelés « frais de notaire », les droits de mutation et émoluments payés au notaire en plus du prix d’acquisition d’un bien immobilier sont reversés pour l’essentiel au Trésor public. Un surcoût incontournable à prendre en compte dans les simulations de financement qui précèdent l’acquisition.
Définition des frais de notaire
Les frais de notaire sont exigibles pour toute mutation à titre onéreux d’immeuble ou de terrain situés en France (vente, vente en viager, vente par adjudications, etc.). Réglés par l’acquéreur, ils sont répartis en 3 postes :
les émoluments du notaire : ce sont ses honoraires ;
les dépenses — ou « débours » — assurées par le notaire au nom de son client pour garantir le paiement des différents intervenants ;
les droits versés par le notaire au Trésor public.
Composition des frais de notaire
Les émoluments
Régis par un décret du 8 mars 1978, les émoluments proportionnels sont liés à l’élaboration et à la rédaction de l’acte de vente. Ils sont calculés sur la valeur de vente du bien. Un tarif dégressif en définit les tranches de prix pour les ventes d’immeubles bâtis (depuis plus de 5 ans) :
A titre d’exemple, un bien de 1.200.000 euros se verra appliquer un montant d’honoraires de 12.234 euros TTC (+ 500 euros d’émoluments de formalités).
Les émoluments proportionnels supérieurs à 80.000 euros HT peuvent faire l’objet d’une réduction négociée entre le notaire et son client. Ils ne peuvent toutefois être inférieurs à 80.000 euros HT.
Les émoluments fixes concernent le paiement des formalités effectuées par le notaire (pièces administratives, demande de pièce d’état civil, purge du droit de préemption, etc.). Ils sont calculés sur la base d’une Unité de valeur (UV) de 3,65 euros HT. Une demande de pièce d’état civil vaut 3 UV en 2009, soit 10,95 euros ; une purge de droit de préemption urbain vaut 10 UV.
Les émoluments de négociation s’appliquent lorsque le notaire est mandaté par le vendeur pour trouver un acquéreur. Le montant des émoluments de négociation est égal à 5% jusqu’à 45.735 euros et 2,5% au-delà. Il faut y ajouter la TVA.
Les droits et taxes reversés au Trésor public : droits d’enregistrement ou TVA immobilière.
Le salaire du conservateur des hypothèques (0,10%) s’appliquant au seul bien immobilier, à l’exclusion de tout bien mobilier.
Les débours Ces sommes acquittées par le notaire pour le compte de son client concernent principalement les états hypothécaires, extraits cadastraux, documents d’urbanisme, questionnaires de syndic, formalités de publicité.
Ces sommes, relativement aléatoires, ne doivent pas être confondues avec les émoluments fixes. Elles sont provisionnées et non avancées par le notaire. A la fin des opérations, le notaire remet à son client le décompte détaillé des sommes versées.
Dans le cadre de l’exemple cité plus haut, ces frais s’échelonneront de 800 euros à 1.000 euros environ, selon que l’achat a lieu dans le cadre d’une copropriété ou non (en raison de formalités supplémentaires entre le notaire et le syndic d’immeuble).
Les frais de notaire dans l’immobilier ancien
Les taxes et droits d’enregistrement, appelés « droits de mutation », sont collectés par le notaire pour le compte du Trésor public. Répartis entre l’Etat, le département et la commune, ils représentent la plus grande part des frais de notaire, soit 5,09% du prix de vente pour un logement ancien.
Ils s’appliquent au seul bien immobilier, à l’exclusion de tout bien mobilier. Ils comprennent :
- la taxe départementale (3,60%) ;
- la taxe communale (1,20%) ;
- la taxe au profit de l’Etat (2,50%) augmentée d’une taxe de 0,20% ;
- et enfin, le prélèvement des frais d’assiette au profit de l’Etat d’un montant de 2,50% x 3,60 % = 0,09%.
Dans le cadre de l’exemple cité plus haut, les droits et taxes s’élèveront à 62.280 euros. Au total, les frais de notaire s’élèveront à 75.514 euros.
Les frais de notaire dans l’immobilier neuf
L’achat d’un bien immobilier de moins de 5 ans ne donne pas lieu aux droits d’enregistrement, mais à la TVA immobilière. La taxe de publicité foncière s’applique au taux de 0,715% (ce taux s’applique également pour les acquisitions dans les DOM-TOM).
Sont concernés :
- la Vente en l’état futur d’achèvement (Vefa) ;
- la vente d’un bien achevé depuis moins de 5 ans.
La vente d’un terrain n’est pas concernée. Le paiement de la TVA donne lieu à des frais de notaire réduits.
- « L’article IV »
Le notaire peut convenir avec son client du versement d’honoraires au titre de l’article IV du décret du 8 mars 1978. Il concerne les conseils dispensés sous forme d’expertise, consultation, instruction de dossiers fiscaux, tenue de comptes, encaissements de loyers et fermages etc. Fixé au forfait ou à l’heure, le montant de ces honoraires dépend des développements successifs d’un dossier.
A noter qu’il ne peut y avoir cumul d’émoluments et d’honoraires pour une même action du notaire.