Si le bail doit comporter un certain nombre de mentions obligatoires, un grand nombre de clauses est en revanche interdit.
Vous en trouverez la liste ci-dessous.
Les mentions obligatoires du bail
Le bail doit obligatoirement préciser :
- le nom du bailleur et son domicile ou siège social, et s’il y a lieu ceux de son représentant ;
- la date de prise d’effet du bail et sa durée ;
- la destination des locaux (habitation, professionnel et d’habitation, type d’activité professionnelle autorisé) ;
- la description du logement avec désignation précise des locaux et équipements d’usage privatif dont le locataire a la jouissance exclusive (adresse du bien, situation dans l’immeuble, surface habitable, nombre de pièces, cave, parking, terrasse, jardin) ;
- s’il y a lieu, l’énumération des parties, accessoires et équipements collectifs de l’immeuble (local à vélos ou à poussettes, parking) ;
- le montant du loyer, ses modalités de paiement ainsi que ses règles de révision éventuelle ;
- le montant du dépôt de garantie si celui-ci est prévu.
Savoir
Même si votre bail est à usage exclusif d’habitation, vous pouvez, dans les locaux restant votre résidence principale, domicilier pendant 5 ans une activité professionnelle nouvelle, y compris commerciale. Cette activité ne doit ni troubler la paix des habitants de l’immeuble ni conduire à recevoir de la clientèle ou des marchandises.
Les clauses interdites
Est réputée non écrite toute clause du bail qui :
- oblige le locataire, en vue de la vente ou de la location du local loué, à laisser visiter celui-ci les jours fériés et plus de deux heures par jour les jours ouvrables. Chacun ayant droit au respect de sa vie privée, le propriétaire ne peut pas faire visiter le logement loué sans l’accord du locataire, sous peine de dommages et intérêts (Arrêt de la Cour de cassation du 25 février 2004) ;
- oblige le locataire à souscrire une assurance auprès d’une compagnie choisie par le propriétaire ;
- impose le prélèvement automatique du loyer sur le compte bancaire du locataire ou la signature par avance de traites ou de billets à ordre ;
- autorise le propriétaire à prélever ou à faire prélever le loyer directement sur le salaire du locataire ;
- impose au locataire le versement, lors de l’entrée dans les lieux, d’une somme d’argent en plus du dépôt de garantie et de la commission de l’intermédiaire ;
- impose la facturation de l’état des lieux en dehors de son établissement par huissier pour défaut d’accord amiable entre le propriétaire et le locataire ;
- prévoit la responsabilité collective des locataires en cas de dégradation d’un élément commun de la chose louée (par exemple, la dégradation d’une douche commune aux locataires des chambres de service) ;
- rend automatiquement le locataire responsable des dégradations constatées dans le logement ;
- engage par avance le locataire à des remboursements, sur la base d’une estimation faite unilatéralement par le propriétaire, au titre des réparations locatives ;
- interdit au locataire de rechercher la responsabilité du propriétaire ou exonère le propriétaire de toute responsabilité ;
interdit au locataire de demander une indemnité lorsque le propriétaire réalise des travaux pendant plus de 40 jours ;
- prévoit la résiliation de plein droit du contrat en cas d’inexécution des obligations du locataire pour un motif autre que le non-paiement du loyer, des charges, du dépôt de garantie, la non-souscription d’une assurance des risques locatifs ou la condamnation pour troubles de voisinage ;
- autorise le propriétaire à diminuer ou à supprimer, sans contrepartie équivalente, des prestations mentionnées au contrat (usage du parking ou du jardin, par exemple) ;
- interdit au locataire l’exercice dans le logement d’une activité politique, syndicale, associative ou confessionnelle ;
- prévoit le renouvellement du bail par tacite reconduction pour une durée inférieure à trois ans (si le bailleur est une personne physique ou assimilée) ou six ans (si le bailleur est une société) ;
- interdit au locataire d’héberger des animaux familiers dans le logement à l’exception des chiens d’attaque (Loi 70-598 du 9 juillet 1970) ;
- interdit au locataire d’héberger des personnes ne vivant pas habituellement avec lui ;
- fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure ;
- permet au propriétaire de mettre fin au bail au moyen d’une simple ordonnance de référé ;
- autorise le propriétaire à percevoir des amendes en cas d’infraction aux clauses du bail ou du règlement intérieur de l’immeuble. Pour les tribunaux, ne sont pas considérées comme des amendes les pénalités prévues au bail en cas de retard dans le paiement des loyers.