Le cautionnement est un acte, nécessairement écrit et signé, par lequel une personne (la caution) s’engage envers un créancier (le propriétaire) à payer à la place d’un débiteur (le locataire) qui ne remplit plus ses obligations, c’est-à-dire principalement ne paie plus son loyer.
Le cautionnement n’est pas cumulable avec une assurance garantissant les obligations locatives du locataire (assurance loyers impayés).
Par ailleurs, un bailleur personne morale (autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4e degré inclus) ne peut demander de cautionnement que s’il est apporté par un organisme agréé ou si le logement est loué à un étudiant ne bénéficiant pas d’une bourse de l’enseignement supérieur (Article 55 de la loi Boutin du 25 mars 2009). Cette interdiction de demander sauf exceptions un cautionnement ne concerne pas les particuliers bailleurs.
Le cautionnement peut être simple ou solidaire. En pratique, il s’agira, le plus souvent, d’une caution solidaire qui permet au propriétaire de poursuivre directement l’une ou l’autre des cautions éventuelles pour la totalité de la dette sans avoir à s’adresser au préalable au locataire. A défaut d’indication particulière, il s’agira d’une caution simple ; la caution peut alors exiger que les biens du locataire soient d’abord saisis et vendus avant de payer (« bénéfice de discussion ») et en cas de pluralité de cautions demander que l’action en paiement du créancier soit divisée entre toutes les cautions solvables au jour des poursuites (« bénéfice de division »).
La caution a vis-à-vis du propriétaire les mêmes moyens de défense que le locataire (contestation des augmentations illégales ou charges non justifiées, prescription, délai de paiement, etc.). Une fois qu’elle a payé, la caution peut se retourner contre le locataire et, le cas échéant, contre les autres cautions.
Le critère de solvabilité est primordial dans le choix de la caution. Si le bailleur ne peut pas refuser la caution présentée par le locataire au seul motif qu’elle est de nationalité étrangère, il peut semble-t-il refuser une caution de nationalité étrangère résidant à l’étranger car il dispose d’une raison objective de s’y opposer : la difficulté de récupérer les éventuels impayés (Réponse ministérielle Cointat du 28 février 2008). Ce refus a été admis pour une caution étrangère à l’Union européenne.
Pour quelle durée la caution s’engage-t-elle ?
L’engagement de la caution peut être à durée déterminée ou indéterminée. Un engagement pour la durée du bail et son premier renouvellement éventuel est un cautionnement à durée déterminée ; en revanche, un engagement pour la durée du bail et de ses renouvellements ou un engagement sans indication de durée est à durée indéterminée. Ce point est important. En effet, si la caution s’engage pour une période déterminée elle est tenue jusqu’au terme de celle-ci ; elle est automatiquement libérée de toutes les dettes qui naîtraient après cette échéance. Si son engagement est à durée indéterminée elle sera tenue aussi longtemps que le locataire, sauf à dénoncer son engagement au propriétaire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception : son engagement tombera alors à la fin de la période locative en cours. Dans les deux cas la caution reste tenue des dettes nées à l’époque où elle était caution.
En cas de vente du logement en cours de bail, la caution n’est pas libérée de son engagement, sauf clause contraire de l’acte de cautionnement.a
En cas de décès de la caution, ses héritiers sont tenus des dettes existant au jour du décès.
Ne vous portez pas caution à la légère ! Tous vos biens sont engagés dans la limite des obligations et des sommes cautionnées. Si vous êtes marié, quel que soit votre régime matrimonial, seuls vos biens propres et vos revenus sont engagés, mais si votre conjoint donne son accord exprès au cautionnement (sa seule signature suffit), c’est-à-dire qu’il accepte que vous vous portiez caution sans pour autant se porter caution lui-même, les biens communs du ménage seront également engagés ; en revanche, les biens propres de votre conjoint seront épargnés sauf s’il se porte personnellement caution (sa simple signature ne suffit plus, il doit s’engager en respectant les conditions de formes requises).
Que doit-on préciser dans l’acte de caution ?
Pour être valable l’acte de cautionnement d’un locataire doit contenir, à peine de nullité, plusieurs mentions manuscrites, c’est-à-dire écrites de la main de la caution. Il s’agit du montant du loyer, des conditions de sa révision, d’une mention exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu’elle a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte et de la reproduction de l’article 22-1 alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989. Ces formalités s’appliquent aux engagements de caution à durée indéterminée comme à durée déterminée (Arrêt de la Cour de cassation du 27 septembre 2006). En pratique, cela revient à exiger que l’acte de caution soit presque intégralement rédigé à la main.
Information de la caution
Un exemplaire du contrat de location doit être remis à la caution par le bailleur. En cas de cautionnement indéfini, le bailleur doit informer la caution de l’évolution des sommes garanties au moins une fois par an. Cette information, qu’il est préférable d’effectuer par lettre recommandée avec demande d’avis de réception pour des questions de preuve, intervient à la date convenue à l’avance entre le bailleur et la caution ou à la date anniversaire du cautionnement. A défaut, le bailleur perd le droit d’exiger le paiement de tous les frais et pénalités accessoires à la dette (Article 2293 du Code civil).
Par ailleurs, la loi de 1989 oblige le propriétaire qui fait délivrer par huissier un commandement de payer à son locataire cautionné à faire signifier ce commandement dans les 15 jours à la caution. A défaut, la caution n’est pas tenue au paiement des pénalités ou intérêts de retard.
Le créancier n’a aucune autre obligation légale d’information à l’égard de la caution sur la situation du débiteur. Toutefois, lorsque par sa faute le propriétaire a contribué à aggraver la dette cautionnée, le juge pourra libérer en tout ou en partie la caution de ses obligations.