Le contrat de bail doit être établi par écrit en au moins deux exemplaires datés et signés par le propriétaire (qualifié de bailleur) et le ou les locataires (qualifiés de preneurs). Il peut être rédigé sur une simple feuille de papier ou à l’aide de contrats types vendus dans certaines librairies spécialisées ; il s’agit alors d’un acte sous seing privé.
L’intervention d’un notaire n’est pas obligatoire, sauf pour les baux d’une durée initiale supérieure à 12 ans qui doivent être publiés à la conservation des hypothèques et donc établis par acte authentique.
L’acte authentique confère une date certaine au bail. En outre, il vaut titre exécutoire, ce qui permet au propriétaire, en cas d’impayés, de faire pratiquer sans intervention préalable du juge une saisie conservatoire sur les biens du locataire, et de prévoir dans le bail que les frais de recouvrement exposés seront à la charge du locataire.
Un bail verbal n’est pas nul, mais soulève un problème de preuve, notamment au regard de la définition des biens loués et de la date d’échéance du bail. Afin de sécuriser vos relations et d’éviter tout litige, vous avez donc tout intérêt à établir un bail écrit, que la loi vous permet d’ailleurs d’exiger à tout moment, que vous soyez propriétaire ou locataire.
Qui a la qualité de locataire ?
Seule, en principe, la personne dont le nom figure au contrat de location a la qualité de locataire et bénéficie à ce titre de la protection de la loi de 1989.
Toutefois, s’agissant d’un couple marié, le bail du logement servant exclusivement d’habitation à la famille est censé appartenir aux deux conjoints même s’il est signé par un seul d’entre eux et même si le mariage est postérieur à sa signature (Article 1751 du Code civil). Par ailleurs, les époux sont solidairement tenus au paiement du loyer et des charges. Cette solidarité ne cesse que le jour où il est fait mention d’un jugement de divorce en marge des registres de l’état civil (elle persiste pour les dettes antérieures à cette date).
Sous cette importante réserve, les occupants du logement autres que celui ayant signé le bail n’ont en principe aucun droit. Il en va ainsi pour les concubins ou les partenaires signataires d’un Pacs (pacte civil de solidarité) ; si celui dont le nom figure seul au bail donne son congé, l’autre doit partir.
A noter que les partenaires liés par un Pacs sont solidairement tenus, jusqu’à l’extinction du pacte, des dépenses relatives au logement commun (Article 515-4 du Code civil). Cette solidarité n’existe pas pour les concubins sauf clause particulière du bail.