Un propriétaire peut souscrire, directement ou par l’intermédiaire des administrateurs de biens, agents immobiliers ou notaires chargés de la gestion du bien loué, une assurance qui lui garantit le versement des loyers et charges en cas de défaillance du locataire. Le propriétaire ainsi assuré ne peut pas demander de cautionnement (Article 55 de la loi Boutin du 25 mars 2009).
Le contrat d’assurance peut prévoir une extension de garantie aux détériorations commises par le locataire et aux frais contentieux et judiciaires (assurance protection juridique prenant en charge le coût des actes d’huissier, les honoraires d’avocats).
Les conditions générales de ces contrats d’assurances imposent une sélection très sévère des locataires, notamment quant à leurs ressources. Généralement, la prise en charge n’intervient qu’après un trimestre d’impayés et seulement pour une durée inférieure à deux ans et dans la limite d’un plafond de 2.500 euros par mois. La prime payée est fixée en pourcentage du montant annuel du loyer charges comprises, généralement 3 à 5%. Elle est sous certaines conditions déductible du revenu brut foncier.
Pour les locataires ne répondant pas aux critères de sélection des contrats classiques, le propriétaire peut souscrire un contrat « GRL » (garantie des risques locatifs). Il s’agit d’une assurance loyers impayés pour laquelle l’assureur va bénéficier d’une aide de l’Etat ou du 1% logement en cas de sinistre.
Son coût pour le propriétaire est moins élevé que celui d’un contrat classique (2,5% du loyer mensuel charges comprises) et les impayés seront pris en charge, dans la limite de 2.300 euros par mois, pendant toute la durée du bail.