Comment mettre fin au bail ?

Le locataire peut-il donner librement congé ?

Le locataire, et lui seul, a la faculté de résilier le contrat de location à tout moment, sans avoir à attendre la date d’échéance normale du bail. Son congé n’a pas à être motivé. Il doit être donné par lettre recommandée avec demande d’avis de réception trois mois à l’avance (délai de préavis). Un congé par acte d’huissier, en raison de son coût par rapport à une lettre recommandée, ne présente pas beaucoup d’intérêt pour le locataire ; en outre, les incidences d’une absence de retrait, par le propriétaire, de la lettre au bureau de La Poste sont limitées, le locataire pouvant donner congé quand il le souhaite.

Dès son congé donné, le locataire peut déménager, établir l’état des lieux avec le propriétaire et restituer les clés. Toutefois, il reste tenu du loyer et des charges pendant tout le délai de préavis. Ce délai se calcule de date à date ; ainsi, si le délai de préavis prend fin le 12 juin, le loyer du mois de juin ne sera dû que pour 12 jours. Si le logement est reloué par le propriétaire avant le terme du délai de préavis, l’ancien locataire ne sera tenu du loyer et des charges que jusqu’à la date d’entrée du nouveau locataire.

Dans quels cas le locataire bénéficie-t-il d’un préavis réduit ?

Le délai de préavis du locataire est réduit à un mois dans les cas suivants, interprétés strictement par les tribunaux :
-­ obtention du premier emploi, mutation, perte d’emploi ou nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi du locataire (le bénéfice du préavis réduit est accordé en cas de licenciement, de non-renouvellement d’un contrat de travail à durée déterminée ; il est exclu en cas de démission ou de fin de stage) ;
-­ locataire âgé de plus de 60 ans dont l’état de santé justifie un changement de domicile ;
-­ locataire bénéficiaire du dispositif du revenu minimum d’insertion (RMI). A noter que la loi n’a pas été modifiée pour tenir compte de la suppression du RMI et de son remplacement par le revenu de solidarité active (RSA).

 

Même si cela est préférable, le locataire n’a pas à préciser dans son congé le motif lui permettant de bénéficier du préavis réduit à un mois. Il suffit qu’il puisse en justifier en cas de contestation du bailleur (Arrêt de la Cour de cassation du 7 juillet 2004).
Les époux étant cotitulaires du bail à usage d’habitation du logement familial, il suffit qu’un seul des époux réponde à l’une des conditions exigées pour qu’ils puissent bénéficier du préavis réduit. La même solution a été retenue pour des concubins cotitulaires du bail en raison de la communauté de vie que représente le concubinage. Elle ne saurait être étendue aux colocations d’étudiants (Réponse ministérielle Demerliat du 1^er janvier 2004).

 

 

Quand le propriétaire peut-il donner congé ?

 

A défaut de congé, ou de proposition de renouvellement, délivré dans les formes et délais légaux, le bail parvenu à son terme est reconduit tacitement pour trois ans si le bailleur est une personne physique ou assimilée, pour six ans si le bailleur est une société. Dans ce cas, le loyer est le même que celui de l’ancien contrat éventuellement révisé selon l’indice de référence des loyers. Le propriétaire qui fait une proposition de renouvellement avec augmentation de loyer ne peut pas donner congé pour la même échéance du bail. Si c’était le cas, le congé serait nul.

 

Le congé du bailleur ne peut être donné que pour la date d’expiration du bail par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte d’huissier avec un préavis de six mois (sur les inconvénients des lettres recommandées). Un congé délivré plus de six mois avant la fin du bail est valable même si l’indication de sa date d’effet est erronée (Arrêt de la Cour de cassation du 11 juillet 2007). Le congé délivré par un agent immobilier au nom et pour le compte du bailleur doit obligatoirement préciser le nom ou la dénomination sociale du propriétaire ; à défaut, ce congé n’est pas valable.

Quel que soit le motif du congé, le locataire peut partir avant l’expiration du délai de préavis de six mois ; il n’est alors redevable du loyer et des charges que pour le temps pendant lequel il a occupé réellement les lieux.

 

 

Le congé du propriétaire doit-il être motivé ?

 

Le congé doit obligatoirement être motivé soit par un motif légitime et sérieux, soit par la reprise du logement, soit par la vente (dans ce dernier cas le locataire bénéficie d’une priorité d’achat.
Le propriétaire peut donner congé s’il justifie d’un motif légitime et sérieux : retard systématique dans les paiements, défaut d’assurance, dégradations ou troubles de voisinage causés par le locataire, etc. Pour être valable, le congé doit préciser le ou les motifs invoqués ; en cas de contestation, ils seront appréciés par le juge.

 

Afin d’habiter le logement, le propriétaire peut délivrer un congé pour reprise qui, outre le motif, devra préciser le nom et l’adresse du bénéficiaire de la reprise. Ce bénéficiaire peut être le bailleur lui-même, son conjoint, son partenaire lié par un Pacs enregistré à la date du congé, son concubin depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin.

 

Le congé pour reprise n’est assorti d’aucune condition de délai pour emménager, ni de durée d’occupation par le bénéficiaire. Les locaux devront être utilisés à titre de résidence principale et non comme résidence secondaire ou pied-à-terre. Une reprise frauduleuse engage la responsabilité du bailleur qui pourra être condamné à payer des dommages et intérêts.

 

Savoir
Un propriétaire institutionnel ne peut pas délivrer un congé pour reprise car une société ne peut pas « habiter ». Toutefois, lorsque le bailleur est une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4^ème degré inclus ou une indivision, le logement peut être repris au profit de l’un des associés ou de l’un des membres de l’indivision.

 

 

Cas des locataires âgés protégés

 

Le propriétaire ne peut donner congé à un locataire, âgé de plus de 70 ans et dont les ressources sont inférieures à une fois et demie le montant annuel brut du Smic, sans lui proposer un relogement correspondant à ses besoins et à ses possibilités dans la même zone géographique. Le propriétaire est dispensé de cette obligation lorsqu’il est lui-même âgé de plus de 60 ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures à une fois et demie le montant annuel brut du Smic.

 

La condition d’âge est appréciée à la date d’échéance du contrat. Les ressources prises en considération sont celles déclarées à l’administration fiscale avant tout abattement ou déduction et correspondant à la dernière année civile écoulée à la date de notification du congé. Toutefois, seules sont prises en compte les ressources régulières ; sont donc exclues les plus-values de cession de titres.

 

Le relogement proposé doit se situer :
-­ dans le même arrondissement, les arrondissements limitrophes ou les communes limitrophes de l’arrondissement si la commune est divisée en arrondissements ;
-­ dans le même canton, les cantons limitrophes de ce canton inclus dans la même commune ou dans les communes limitrophes de ce canton si la commune est divisée en cantons ;
-­ dans les autres cas, dans la même commune ou dans une commune limitrophe sans pouvoir être éloigné de plus de cinq kilomètres.

 

Attention
Les ressources des colocataires doivent être appréciées séparément. Si vous êtes marié, il suffit que vous ayez plus de 70 ans et des ressources inférieures au seuil pour que l’obligation de relogement vous profite. Peu importe que votre conjoint ne remplisse pas ces deux conditions. Du côté des cobailleurs, il suffit que l’un d’eux soit âgé de plus de 60 ans pour que l’obligation ne s’applique plus (Arrêt de la Cour de cassation du 29 avril 2009).

 

 

Que se passe-t-il en cas de décès du bailleur ?

 

Le décès du bailleur ne met pas fin au contrat. Ses héritiers ou légataires universels ou à titre universel doivent poursuivre l’exécution du bail vis-à-vis du locataire, avec les mêmes droits et les mêmes obligations que l’ancien propriétaire.

 

 

Disparition du locataire

 

En cas de décès du locataire le contrat est transféré soit au profit du conjoint ou du partenaire lié au locataire par un Pacs, soit au profit des descendants, ascendants, concubin ou personnes à charge qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.

En cas d’abandon de domicile par le locataire, le bail continue, par le seul effet de la loi, au profit des mêmes personnes. On entend par « abandon de domicile » un départ définitif du locataire imposé au proche restant dans le logement, par exemple, un placement en maison de retraite (Arrêt de la Cour de cassation du 26 novembre 2008).

S’il y a plusieurs demandeurs, le juge se prononcera en fonction des intérêts en présence.
A défaut de personnes remplissant les conditions légales le bail sera résilié de plein droit à la date du décès ou de l’abandon de domicile.