Le crédit d'impôt pour achat de la résidence principale

Opérations immobilières visées

 

Le crédit d’impôt s’applique, pendant cinq ou sept ans, aux intérêts des emprunts souscrits en vue de l’achat ou de la construction d’un logement effectué depuis le 6 mai 2007, qu’il s’agisse ou non d’une première accession à la propriété. La date à retenir est la date de la signature de l’acte authentique d’achat ou la date de dépôt de la déclaration d’ouverture de chantier.

En cas de construction, le crédit s’applique aux intérêts des prêts souscrits pour acheter le terrain et pour financer les dépenses de construction.
Les logements neufs dont la demande de permis de construire sera déposée après la publication d’un décret non encore intervenu à la date d’impression du présent Mémento doivent présenter des caractéristiques thermiques et une performance énergétique conformes à la réglementation en vigueur.

Si l’achat ou la construction est fait par l’intermédiaire d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés qui met gratuitement le logement à la disposition du contribuable, ce dernier peut bénéficier du crédit d’impôt sauf si le logement appartenait déjà directement ou indirectement au contribuable avant d’être acheté par la société.

Le crédit d’impôt s’applique :

à la fraction correspondant à ses droits dans la société des intérêts payés par cette dernière pour l’achat du logement ;

aux intérêts des emprunts souscrits à titre personnel pour faire un apport à la société ou acheter les parts représentatives du logement qui lui est attribué.

 

Le crédit d’impôt peut également s’appliquer aux intérêts des emprunts destinés à financer :

des travaux, à condition qu’ils soient réalisés dans les 12 mois de l’achat du logement ;

l’agrandissement du logement ou l’achat d’un logement attenant à celui dont le contribuable est déjà propriétaire, si cela aboutit à former une seule et même unité d’habitation ;

l’achat de dépendances (garage, chambre de service, etc.) s’il est effectué en principe au plus tard dans l’année qui suit l’achat du logement ;

des travaux de transformation en habitation d’un local inhabitable ou affecté à un autre usage dont le contribuable est déjà propriétaire ;

l’achat d’un bateau ou d’une péniche s’ils sont utilisés à un point fixe qu’ils ne quittent pratiquement jamais, sont aménagés pour l’habitation et sont soumis à la taxe d’habitation et à la taxe foncière sur les propriétés bâties.

En cas de démembrement de propriété :

si le logement est occupé par l’usufruitier, celui-ci peut bénéficier du crédit d’impôt pour les intérêts qu’il verse au titre de l’emprunt souscrit pour l’achat de l’usufruit ;

si le logement est mis gratuitement à la disposition du nu-propriétaire qui y habite, c’est ce dernier qui peut bénéficier du crédit d’impôt pour les intérêts des emprunts qu’il a souscrits pour l’achat de la nue-propriété. Si le nu-propriétaire verse un loyer à l’usufruitier, aucun des deux ne peut bénéficier du crédit d’impôt.

 

Intérêts pris en compte

 

Sont concernés les intérêts versés au titre de prêts immobiliers souscrits auprès d’un établissement financier situé en France, dans l’Union européenne, en Islande ou en Norvège. Le crédit d’impôt s’applique aux prêts-relais et peut bénéficier aux personnes qui ont souscrit par ailleurs un prêt à taux zéro ou un prêt aidé.
Sont exclus les prêts destinés au remboursement de tout ou partie d’autres crédits (regroupements de prêts, notamment pour le remboursement de crédits à la consommation) ou découverts en compte.
En cas de renégociation ou de rachat du prêt immobilier initial par une autre banque, il est possible de continuer à bénéficier du crédit d’impôt dans la limite des intérêts correspondant à l’emprunt d’origine (et pour les seules annuités du délai de cinq ou sept ans restant à courir).

Si un prêt immobilier souscrit pour un premier logement est réaffecté à l’achat d’une autre résidence principale (par exemple, pour conserver le bénéfice d’un taux favorable), l’administration admet de le considérer comme un nouvel emprunt qui ouvre droit au crédit d’impôt pour les cinq ou sept annuités suivant l’achat du nouveau logement.
Les frais d’emprunt (frais de dossier, frais d’hypothèque, etc.) et les cotisations d’assurances liées au prêt (invalidité-décès, perte d’emploi, etc.) ne sont pas pris en compte pour le calcul du crédit d’impôt.

 

 

Savoir

L’administration admet que le crédit d’impôt s’applique aux emprunts souscrits :
-­ pour payer les droits de succession ou de donation et les autres frais d’acte payés à l’occasion de la transmission à titre gratuit d’un logement qui devient votre habitation principale, y compris pour les intérêts versés au Trésor public en cas de paiement fractionné ou différé des droits ;
-­ pour payer la soulte de partage due à votre ex-conjoint si vous vous faites attribuer l’entière propriété du domicile familial lors du divorce, ou aux autres héritiers si le logement qui vous est attribué dans une succession (et qui devient votre résidence principale) a une valeur supérieure à votre part.

 

Comment est calculé le crédit d’impôt ?

 

Le crédit d’impôt est égal à :

­- 40% du montant des intérêts versés au titre de la première annuité de remboursement ;

-­ 20% du montant des intérêts versés au titre des quatre annuités suivantes.

Pour les logements neufs achetés ou mis en construction depuis 2009 qui remplissent les conditions d’attribution du label « bâtiment basse consommation énergétique, BBC 2005 », le crédit d’impôt est égal à 40% des intérêts versés au titre des sept premières annuités de remboursement.

Chaque annuité est déterminée de mois à mois : un contrat de prêt conclu en octobre 2008 permet à l’emprunteur d’obtenir un crédit d’impôt pour les intérêts versés d’octobre 2008 à septembre 2013, les 12 premières mensualités (octobre 2008 à septembre 2009) étant retenues au taux de 40%. Le fait que le paiement des intérêts ait été pris en charge par une assurance ou un tiers ne prolonge pas le délai.

 

 

Savoir

Le point de départ de la première annuité est, en principe, la date de la première mise à disposition des fonds. En cas de construction ou de vente en l’état futur d’achèvement, vous pouvez demander à fixer ce point de départ à la date d’achèvement ou de livraison du logement. Attention, cette demande est irrévocable et doit être faite au plus tard lors du dépôt de la déclaration de revenus de l’année au cours de laquelle intervient l’achèvement ou la livraison.

 

Les intérêts versés sont retenus dans la limite annuelle de 3.750 euros pour une personne célibataire, veuve ou divorcée et de 7.500 euros pour un couple soumis à imposition commune, majorée de 500 euros par personne à charge (250 euros pour un enfant en résidence alternée). Ces montants sont portés à 7.500 euros pour une personne seule titulaire de la carte d’invalidité et à 15.000 euros pour un couple soumis à imposition commune dont l’un des membres est titulaire de la carte d’invalidité.

Par exemple, un couple marié avec trois enfants à charge et qui paierait 10.000 euros d’intérêts par an pour l’achat d’un logement ancien bénéficierait d’un crédit d’impôt de 3.600 euros pour la première annuité et de 1.800 euros pour les quatre annuités suivantes, soit respectivement 40% et 20% de (7.500 euros + 500 euros + 500 euros + 500 euros).

 

Le crédit d’impôt s’impute sur le montant de l’impôt sur le revenu, après application, le cas échéant, des réductions d’impôt, des autres crédits d’impôt et des prélèvements ou retenues non libératoires. Il est pris en compte pour le calcul du plafonnement global des avantages fiscaux.

Si le crédit d’impôt excède l’impôt dû, cet excédent est remboursé automatiquement par l’administration, sauf s’il est inférieur à 8 euros.
En cas de changement de résidence principale, le crédit d’impôt cesse de s’appliquer aux intérêts qui continueraient à être versés pour l’ancienne résidence.

En revanche, le contribuable n’a pas à rembourser le crédit d’impôt dont il a bénéficié avant son changement de résidence et peut bénéficier d’un nouveau crédit d’impôt s’il achète ou fait construire une autre résidence principale. Par exception, si le changement de résidence principale est dû à une mutation professionnelle, le crédit d’impôt continue à s’appliquer pour l’ancienne résidence à condition qu’elle ne soit pas donnée en location et que l’intéressé n’achète pas une autre résidence principale.