En cas d’acquisition d’un bien en commun, les parties peuvent prévoir qu’au décès de chacune d’entre elles, sa part reviendra aux survivants, de sorte que le dernier survivant sera réputé propriétaire de la totalité du bien.
Cette clause est dite d’accroissement, de condition de survie ou de tontine. Les transferts de propriété qui en résultent sont - pour les contrats conclus depuis le 6 septembre 1979 - soumis aux droits de succession selon le régime de droit commun, c’est-à-dire d’après le lien de parenté existant entre le défunt et le ou les bénéficiaires de la tontine et sur la valeur de la part transmise à chacun d’entre eux.
Une exception à ce régime d’imposition est prévue en faveur des immeubles affectés à l’habitation principale commune à deux acquéreurs, lorsque ces immeubles ont une valeur inférieure à 76.000 euros au moment du 1er décès.
Dans cette situation, la part transmise au survivant est passible des seuls droits de vente d’immeubles (soit une taxation d’environ 5%, à comparer aux 60% applicables aux successions entre personnes non parentes). C’est également le droit de vente qui s’applique aux contrats conclus avant le 6 septembre 1979*.
En pratique, le régime fiscal de la tontine n’est favorable que lorsque les tontiniers sont exonérés de droits de succession, cas tout spécialement des partenaires de Pacs : le bien acquis en tontine revient en franchise d’impôt au partenaire survivant, sous réserve d’avoir une valeur au moins égale à 76.000 euros s’il s’agit de la résidence principale du couple.
Lorsque les tontiniers ne sont pas exonérés, la taxation aux droits de succession est particulièrement pénalisante. Mais il est possible d’y échapper, en insérant la clause de tontine non dans l’acte d’acquisition du bien mais dans les statuts d’une société (qui achète le bien).
Dans ce cas, ce sont les droits de vente qui seront dus sur les parts au décès de chaque associé, et non les droits de succession.
* Depuis la loi de finances du 30 décembre 2009, le bénéficiaire de la transmission a toutefois la possibilité d'opter pour l'application des droits de succession si ce régime s'avère plus avantageux.