ISF : évaluer les immeubles à la valeur vénale

La valeur vénale correspond au prix que le jeu normal de l’offre et de la demande permettrait au propriétaire de retirer de la vente d’un bien déterminé, à un moment donné (le 1^er janvier de l’année d’imposition en matière d’ISF), compte tenu des données du marché, des particularités physiques, juridiques et économiques de ce bien, abstraction faite de toute valeur de convenance.

 

Cette valeur exprime ainsi le prix qui serait stipulé dans une transaction se déroulant dans des conditions idéales. La valeur vénale est avant tout une valeur de marché.

La définition ainsi retenue se veut objective : pour appréhender la valeur vénale réelle d’un immeuble, il convient de se placer du point de vue d’un acheteur quelconque.

 

Autrement dit, seuls sont à prendre en compte pour l’estimation d’un immeuble les éléments objectifs d’appréciation (état de l’immeuble, législation applicable, situation du marché, etc.).

 

Les différentes méthodes d’évaluation

Pour l’évaluation des immeubles (bâtis ou non), les tribunaux et l’administration préconisent l’utilisation de la méthode par comparaison. La comparaison peut être faite « en bloc » en retenant le prix global constaté sur le marché pour un immeuble identique. Mais le plus souvent, elle est opérée à partir de prix moyens unitaires : prix à l’hectare (terrains agricoles), au mètre carré (terrains à bâtir), au mètre carré de superficie bâtie, etc.

La méthode consiste, pour un immeuble donné, à se référer aux prix constatés dans un nombre significatif de transactions portant sur des immeubles similaires, qui constituent ainsi des termes de comparaison.

Pour évaluer un terrain à bâtir, par exemple, on s’efforcera de rechercher des ventes de terrains de superficie, dimensions et configuration comparables, pourvus des mêmes éléments de viabilité (alimentation en eau et électricité, existence d’un tout-à-l’égout, etc.) situés dans la même commune et soumis aux mêmes règles d’urbanisme.

La période de temps à prendre en compte pour dégager les éléments de comparaison varie en fonction du marché, de son évolution, du nombre de ventes et de la diversité des immeubles. Plus le marché est actif, plus la période doit être courte (un semestre). Moins il est actif et plus elle sera longue (deux ou trois années).

La zone géographique de référence sera fonction de la rareté relative de l’immeuble. L’évaluation d’un immeuble exceptionnel, par exemple, justifie d’élargir la comparaison au marché régional, voire national.

Quant aux types de ventes, tous doivent être retenus : ventes à l’amiable de particulier à particulier (à condition bien sûr que la vente ait été opérée au prix du marché, et non pour une valeur de convenance), ventes aux enchères, achats par une commune ou tout autre organisme public, etc.

Attention
Les termes de comparaison retenus doivent être antérieurs au 1^er janvier de l’année d’imposition. Par exemple, une vente signée au mois de mars 2009 n’est pas un élément de comparaison valable afin d’évaluer un immeuble pour l’ISF 2009.

 

Le marché immobilier ne permet pas toujours de trouver des termes de comparaison probants. Il convient alors d’utiliser d’autres méthodes d’évaluation.

Parmi elles on retiendra :

-­ la méthode d’évaluation par le revenu, utilisable pour les immeubles donnés en location, et qui conduit à multiplier le loyer annuel par un taux de capitalisation approprié. La difficulté est de déterminer ce taux. A titre indicatif, il dépasse rarement 3% pour les propriétés agricoles.

Pour les immeubles d’habitation, il varie généralement en sens inverse de la « classe » de l’immeuble : en région parisienne par exemple, il est d’environ 2 à 4% pour les immeubles des catégories II A et II B de la loi de 1948, 3 à 6% pour la catégorie II C, 4 à 7% pour la catégorie III A, 5 à 10% pour la catégorie III B, 8 à 12% pour la catégorie IV ; pour les immeubles récents à loyer libre, il varie de 4 à 6%.

 

Exemple : pour un loyer annuel de 45.000 euros et un taux de capitalisation de 6%, la valeur vénale est égale à : 45.000 euros × 100/6 = 750.000 euros).

 

-­ la méthode de l’évaluation par réajustement d’une valeur antérieure, qui calcule la valeur actuelle en partant du prix ou de la valeur constatés dans une transmission antérieure du même bien et en appliquant un coefficient de réajustement représentant l’évolution du marché entre-temps.

 

Dans le prolongement de cette méthode et en ce qui concerne les immeubles déjà déclarés l’année précédente, on peut se borner en pratique à des ajustements liés à l’évolution du marché, sauf à tenir compte des travaux qui ont pu valoriser le bien ou, en sens inverse, d’éléments qui l’ont dévalorisé.

 

Où trouver des termes de comparaison ?

 

Vous pouvez tout simplement consulter les annonces de vente publiées dans les journaux ou affichées chez les agents immobiliers, en tenant compte du fait que les prix demandés par les vendeurs constituent un maximum.

Si certaines d’entre elles vous semblent pouvoir être retenues comme termes de comparaison parce que les biens décrits présentent des caractéristiques proches du vôtre (localisation, étage, superficie, etc.), gardez-en trace.

Sachez encore que certains organismes publient régulièrement des statistiques sur les prix immobiliers et l’évolution des marchés d’une année à l’autre. S’agissant de données par définition générales, elles doivent être utilisées avec précaution. Mais vous pouvez y trouver des indications précieuses pour vous aider dans vos évaluations.

 

Voici quelques adresses utiles :

-­ Crédit foncier de France, 19, rue des Capucines 75001 Paris, tél. 01 57 44 80 00. Vous trouverez des données concernant l’ensemble du marché immobilier français sur le site Internet : www.marche-immo.com ;

-­ Chambre des notaires de Paris, 12, avenue Victoria, 75001 Paris, tél. 01 44 82 24 00. Internet : www.paris.notaires.fr. Elle publie une analyse statistique pour le marché immobilier à Paris et en petite couronne ;

-­ Fédération nationale des Safer, 91, rue du Faubourg-Saint-Honoré, 75008 Paris, tél. 01 44 69 86 00. Internet : www.safer.fr. Elle publie un rapport sur le marché immobilier rural.

 

Le « Feuillet rapide » Francis Lefebvre diffuse des extraits de ces documents dans son guide annuel consacré à l’ISF, qui paraît au mois de mai.

Si vous ne parvenez pas à obtenir des données satisfaisantes, vous pouvez demander l’avis d’un professionnel de l’immobilier, soit un agent immobilier, soit un notaire, de préférence établi à proximité de l’immeuble. Il vous délivrera, si vous le souhaitez, une fiche d’expertise sommaire qui pourra éventuellement vous servir de justificatif.

 

 

Les facteurs de dépréciation

 

Certains immeubles sont affectés par des facteurs de dépréciation dont il est légitime de tenir compte pour l’évaluation. Or, il n’est pas facile de trouver des immeubles comparables touchés par des éléments de dépréciation identiques.

 

Par ailleurs, la moyenne arithmétique des résultats obtenus en appliquant les autres méthodes d’évaluation ne représente pas forcément la valeur vénale réelle de l’immeuble. L’application d’une décote sur la valeur vénale d’immeubles similaires mais non affectés par de tels facteurs de dépréciation est alors nécessaire pour dégager ce qui, dans tous les cas, reste l’objectif essentiel de toute évaluation : une valeur aussi proche que possible de celle qui résulterait du jeu de l’offre et de la demande (Arrêt de la Cour de cassation du 12 février 2008).

Ainsi, lorsque la propriété d’un immeuble est en indivision, la valeur vénale de l’immeuble en est forcément affectée. Les tribunaux précisent que la valeur vénale de droits indivis est spécifique et ne se confond pas avec la fraction de la valeur totale correspondant aux droits indivis.

 

Le taux de la dépréciation s’apprécie au cas par cas. Pour tenir compte de l’indivision constituée entre deux coïndivisaires ne manifestant aucune mésentente entre eux, une décote de 30% a par exemple été admise (Arrêt de la cour d’appel de Paris du 4 décembre 2003).

Peu importe que l’indivision soit d’origine successorale ou qu’elle résulte d’un contrat, tel un achat conjoint par deux concubins.
De la même façon, l’usufruitier qui est imposable sur la pleine propriété du bien peut tenir compte de la perte de valeur vénale de l’immeuble résultant d’une indivision sur la nue-propriété.

Exemple :
Si vous détenez avec votre frère et votre sœur un tiers chacun de la maison familiale recueillie dans la succession de vos parents et évaluée 900.000 euros, vos droits ne valent pas 300.000 euros (900.000/3) mais une somme nettement inférieure pour tenir compte des contraintes de l’indivision. En pratique, la décote de 30%, déjà appliquée par la cour d’appel de Paris, nous semble être un minimum.

Lorsque des parents procèdent à la donation d’un immeuble à un enfant, ils prévoient souvent dans l’acte de donation que l’immeuble leur reviendra si le bénéficiaire de la donation (« donataire ») décède avant eux sans laisser lui-même d’enfant.

 

En pratique, ce droit de retour s’accompagne presque toujours d’une interdiction de vendre ou de donner l’immeuble transmis. De telles clauses ont pour effet de restreindre le droit de propriété du donataire et affectent ainsi la valeur vénale de l’immeuble donné.

Cependant, la Cour de cassation, statuant en matière de droits de donation, a considéré que l’interdiction de vendre et de donner en garantie des titres de société non cotés ne justifiait aucune décote (Arrêt du 6 février 2007). Cette solution qui nous semble contestable paraît malheureusement transposable à l’ISF lorsque le bien (immeuble en particulier) frappé d’interdiction temporaire d’aliéner a été reçu par donation.

S’agissant d’un bien légué avec clause d’interdiction d’aliéner (un legs graduel, par exemple), on doit à notre avis considérer que, tant que la clause est en vigueur, le bien qui est frappé d’une inaliénabilité absolue n’a aucune valeur vénale. D’où une valeur à déclarer de zéro ?

Même si l’existence d’un démembrement de propriété entre un usufruitier et un nu-propriétaire fait peser des contraintes évidentes sur la gestion du bien concerné (par exemple, pour vendre la pleine propriété de l’immeuble, l’usufruitier et le nu-propriétaire doivent être d’accord), l’administration - hélas rejointe par la Cour de cassation (Arrêt du 20 mars 2007) - s’oppose à l’application de tout abattement à ce titre.

 

La mise en location d’un immeuble est sans conteste un facteur de dépréciation, spécialement lorsque le bien est loué à usage d’habitation principale. Les contraintes de la réglementation justifient un abattement sur la valeur libre de toute occupation qui, dans la région parisienne, est généralement compris entre 25% et 40%.

Un abattement est également pratiqué sur les autres immeubles loués, non soumis à la réglementation des baux d’habitation, tels les locaux loués à usage professionnel ou les résidences secondaires ; mais il est plus faible, de l’ordre de 10 à 20%.

En l’absence de décisions significatives rendues par les tribunaux judiciaires (seuls compétents en matière d’ISF), on signalera un arrêt du Conseil d’Etat qui a admis une décote de 20% dans une hypothèse où le locataire ne bénéficiait pas du droit au maintien dans les lieux, laissant entrevoir la possibilité d’une décote beaucoup plus importante dans le cas contraire (Arrêt du 10 novembre 2004).

On peut citer comme autres facteurs de dépréciation affectant la valeur vénale d’un immeuble : l’obligation d’effectuer certains travaux onéreux comme par exemple le ravalement prescrit par un arrêté municipal), le classement en tant que monument historique, la charge d’une servitude, etc.

 

Immeubles dont le propriétaire a l’usage

Par exception au principe de l’évaluation à la valeur vénale, la loi a fixé, dans certaines situations, des règles d’évaluation qui s’imposent au contribuable.
C’est le cas des immeubles dont le propriétaire a l’usage. Ils doivent être évalués pour leur valeur libre de toute occupation ; en d’autres termes, aucune décote ne peut être pratiquée par le propriétaire de l’immeuble au titre de son occupation (Article 761 du Code général des impôts).

Par dérogation à ce principe, la loi permet de pratiquer un abattement de 30% sur la valeur vénale réelle de la résidence principale (il s’agit de la résidence où l’on a résidé effectivement et habituellement pendant la majeure partie de l’année précédente). L’abattement n’est pas applicable à une résidence secondaire.

En cas d’imposition commune à l’ISF de redevables ayant chacun une résidence principale, un seul immeuble est susceptible de bénéficier de l’abattement.
Selon l’administration, les titulaires de parts de sociétés immobilières non transparentes (SCI, en particulier) ne bénéficient pas de l’abattement.

L’abattement sur la résidence principale bénéficie aux héritiers lorsqu’ils sont imposables sur la valeur d’un immeuble occupé par le conjoint survivant au titre de son droit temporaire au logement. En pratique, l’abattement ne jouera qu’une seule fois compte tenu de la durée limitée (12 mois) du droit au logement. A notre avis, l’abattement s’applique également en cas de droit temporaire au logement conféré au partenaire pacsé survivant.

L’usufruitier n’est pas un propriétaire. En conséquence, la règle de l’évaluation libre posée par l’article 761 du CGI, qui concerne les immeubles dont le propriétaire a l’usage, ne devrait pas s’appliquer à un immeuble occupé par l’usufruitier. Il serait donc possible de pratiquer une décote sur la valeur vénale libre de toute occupation de cet immeuble, sans être lié par l’abattement de 30% prévu pour la résidence principale.

Une décision rendue en matière de droits de donation, mais transposable à l’ISF, a d’ailleurs précisé que l’occupation d’un bien, même par l’usufruitier, affecte la valeur de l’immeuble justifiant une décote (Arrêt de la Cour de cassation du 12 mai 2004). Cette solution, qui concerne un contentieux né avant l’adoption de l’article 761 du CGI, c’est-à-dire avant le 1^er janvier 1999, nous semble toujours valable. L’administration est toutefois d’un avis contraire (Instruction du 9 septembre 2004).

 

Immeubles vendus aux enchères

Les immeubles qui ont fait l’objet d’une vente aux enchères dans les deux années qui ont précédé ou suivi le 1^er janvier de l’année d’imposition ne peuvent pas être imposés sur une somme inférieure au prix d’adjudication augmenté des charges, sauf si l’immeuble a subi dans l’intervalle des transformations susceptibles d’en réduire la valeur. L’administration admet que les transformations visées ne sont pas uniquement celles qui affectent la consistance matérielle de l’immeuble. Par exemple, un changement de la réglementation d’urbanisme s’appliquant à l’immeuble peut être pris en compte.

Lorsque l’adjudication intervient après le dépôt de la déclaration, le calcul de l’ISF doit être rectifié pour en tenir compte. Si le prix d’adjudication est inférieur à l’estimation portée dans la déclaration, le trop-perçu est restituable sur demande du redevable présentée dans le délai de réclamation.