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Taxation des plus-values immobilières version 2012 3/3

Troisième partie de notre enquête. Avec un point technique sur les nouvelles modalités d'application et leurs conséquences.

taxation plus-values immobilière

Les plus-values réalisées lors de la cession de biens immobiliers sont imposables au moment de la vente au taux de 19% auquel s'ajoutent les prélèvements sociaux de 13.5% soit un taux global de 32.5%. La loi prévoit plusieurs cas d'exonération, dont celle relative à la plus-value de la résidence principale.

La loi de finances rectificative du 19 septembre 2011 a modifié ce régime avec un nouveau barème de calcul des abattements pour délai de détention, dont bénéficie la plus-value. Applicable à partir du 1er février 2012, il est en vigueur depuis le 25 août 2011 pour les apports d'immeubles ou de droits sociaux à des SCI familiales.

Les conséquences du nouveau régime

Le taux de l'abattement n'est plus linéaire et son taux augmente avec le nombre des années. Ainsi alors qu'au bout de 10 ans un bien était auparavant taxé sur 50% de la plus-value, à partir de février 2012 le même bien sera taxable après une même durée sur 90% de la plus value. De même, au bout de 15 ans, le bien auparavant totalement exonéré sera taxé sur 80% du montant de la plus-value. La plus-value taxable ne diminue donc fortement qu'à partir de la 24ème année, année où le bien est encore taxé sur 48% de la plus-value, l'abattement s'élevant alors à 8% par an.

Exemple : pour une résidence secondaire dont le prix d'acquisition est de 100 000 euros détenue depuis 15 ans, vendue 300 000 euros avant le 31 janvier 2012, la plus-value de 200 000 euros sera totalement exonérée.

Après le 1er février 2012, le nouveau barème donne un abattement de 20% et une plus-value fiscalisée de 160 000 euros (200 000 euros -20%). La plus-value sera taxée au taux de 19% et assujettie aux prélèvements sociaux (13.5 % depuis le 1eroctobre 2011), soit une imposition au taux global de 32.5 %, soit 52 000 € d'impôts.

Taux et modalités d'imposition

Le taux d'imposition est de 19% au titre de l'impôt sur le revenu et la plus-value est également soumise aux prélèvements sociaux. Le notaire chargé de la vente effectue la déclaration et le paiement de l'impôt sur la plus-value immobilière auprès de la conservation des hypothèques du lieu du bien vendu.

Les cas d'exonération de la plus-value immobilière

Les plus-values réalisées ne sont pas imposables dans les situations suivantes :

  • Exonération de la résidence principale

La plus-value réalisée, lors de la vente de la résidence principale est exonérée d'impôt, quelque soit son montant. Le logement doit être la résidence principale à la date de la cession mais il existe une tolérance : dans le cas d'une résidence principale occupée jusqu'à sa mise en vente mais vacante à la date de la vente, l'administration fiscale admet l'exonération si la vente intervient " dans un délai normal" d'un an maximum (en dehors de circonstances particulières).

Un assouplissement (en cours de vote au Parlement) vise les règles d'imposition pour les détenteurs d'une résidence secondaire non propriétaires de leur résidence principale. Afin de bénéficier de cette exonération, ce contribuable devra respecter les 3 conditions suivantes : 

  1. il doit s'agir de la première vente d'un bien immobilier ;
  2. le cédant ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des 4 années précédentes ;
  3. le produit de la vente doit être remployé dans l'acquisition ou la construction d'une future résidence principale.
  • Vente ne dépassant pas 15.000 euros

La plus-value réalisée sur une vente dont le montant ne dépasse pas 15.000 euros est exonérée d'impôt. Cette exonération a vocation à s'appliquer à des cessions de biens de type parking, locaux de petite surface, etc. En cas de vente d'un bien détenu en indivision, ce plafond s'applique sur chaque quote-part indivise.

  • Retraités ou invalides de condition modeste

Le titulaire d'une pension de vieillesse ou de réversion ou d'une carte d'invalidité bénéficie d'une exonération de ses plus-values immobilières à la double condition suivante : que l'avant dernière année précédant celle de la cession, son revenu fiscal de référence n'excède pas certaines limites et qu'il n'était pas passible de l'ISF.