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Les plus-values immobilières beaucoup plus lourdement taxées

La résidence principale n'est pas concernée et reste exonérée. En revanche, tous les autres biens et notamment les résidences secondaires ou l'immobilier locatif vont être touchés de plein fouet.

plus-values immobilière taxées

La réforme des plus-values immobilières a de quoi inquiéter ceux qui détiennent des biens immobiliers autres que leur résidence principale. Cette dernière conserve son régime de faveur, c'est-à-dire une exonération totale de taxation sur de la plus-value réalisée à l'occasion d'une vente.

Il n'en va pas de même des autres biens. Le nouveau régime est beaucoup plus lourd que celui actuellement en vigueur. Un seul exemple : aujourd'hui, si vous vendez un bien immobilier détenu depuis quinze ans, vous êtes exonérés, mais, demain, vous serez taxés sur... 80 % de votre plus-value (lire tableau ci-contre) ! Parmi toutes les réformes engagées, et qui touchent directement les particuliers, c'est celle qui va rapporter le plus à l'État l'an prochain : 2,05 milliards d'euros...

1 Une réforme en trois temps

Les changements vont se faire en plusieurs étapes. D'abord, depuis le 21 septembre 2011, date d'entrée en vigueur de la loi, l'abattement automatique de 1.000 euros qui vous était accordé, quelle que soit l'année de la vente, a purement et simplement disparu. Ensuite, samedi 1er octobre, le taux des prélèvements sociaux augmente, faisant passer la taxation globale de 31,3 % à 32,5 %. Enfin, et surtout, le nouveau mode de taxation entrera définitivement en vigueur le 1er février 2012.

2 La durée de détention

Jusqu'à maintenant, la taxation faisait l'objet d'un abattement de 10 % par année de détention au-delà de la 5e année, ce qui permettait au propriétaire d'être exonéré de plus-value après quinze ans de détention. Désormais, l'abattement s'établira sur la base de 2 % de la 6e à la 16e année, de 4 % de la 17e à la 24e, et de 8 % à partir de la 25e année. Du coup, l'exonération ne sera acquise qu'au bout de trente ans.

3 Les biens concernés

La réforme ne remet pas en cause l'exonération liée à la résidence principale. En revanche, elle concerne tous les autres biens immobiliers faisant l'objet d'une transaction à titre onéreux, qu'il s'agisse d'une résidence secondaire, d'un bien locatif, d'un terrain ou encore d'immobilier détenu en parts (via SCI ou SCPI). Les biens transmis à titre gratuit (donation, succession) n'entrent pas dans le nouveau dispositif.

4 La date d'application

La réforme concerne toutes les cessions réalisées à compter du 1er février 2012. Il s'agit de l'acte notarié et non de la promesse de vente. Mais pour les apports en SCI, la date d'application de la réforme s'établit, rétroactivement, au 25 août 2011.

5 La base d'imposition

Elle ne change pas. Au prix d'acquisition, il y a lieu d'ajouter certains frais (commission d'agence, droit de donation...). A défaut de les justifier, vous pouvez majorer le prix d'achat de 7,5 %. Même principe pour les travaux, si ce n'est que le taux autorisé passe à 15 %. Côté prix de vente, vous pouvez aussi déduire les frais liés à la cession. La différence constitue la plus-value brute, avant abattement pour durée de détention.

M. W. ET C. S.

Les points à vérifier pour ne pas vendre en dépit du bon sens :

  • Le montant de votre plus-value

Ce n'est que si elle est significative que la question se pose. Sinon, quel que soit le régime d'imposition, la taxation sera minime. 

  • Les engagements de location

Cela ne vaut que si vous avez acheté de l'immobilier locatif neuf, dans le cadre d'un régime fiscal particulier de type Scellier par exemple. Les propriétaires doivent, pour bénéficier de la réduction d'impôt attaché au régime en question, s'engager à louer ce bien pendant une certaine durée (neuf ans, par exemple, dans le Scellier libre). En cas de vente, cet engagement est rompu et cela remet en cause non seulement la réduction fiscale obtenue l'année de la vente, mais aussi toutes celles antérieures.

Plus-values immobilières : que faire face aux nouvelles règles fiscales ?

Mireille WEINBERG