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Immobilier : réforme de la taxation des + values en 10 points

Face au durcissement prévu de l'imposition des plus-values immobilières, hors résidence principale, quelle stratégie adopter ? Nos réponses à dix questions pratiques.

La réforme de la taxation des plus-values en 10 points

Pour les investisseurs privés, les mauvaises nouvelles ont tendance à se multiplier. Après la débâcle de la Bourse déclenchée depuis la mi-août, ils doivent s'attendre à un durcissement de la taxation des plus-values immobilières pour toute vente, hors résidence principale, effectuée à partir du 1er février 2012. Voici ce qu'il faut retenir.

Quel dispositif voté ?

Pour toute vente notariée effectuée avant le 1er février 2012, les plus-values sont exonérées au bout de quinze ans de détention. Pour toute vente notariée réalisée à compter du 1er février 2012, les plus-values sont exonérées au bout de trente ans de détention. Par conséquent, il faut attendre deux fois plus longtemps pour échapper aux fourches caudines du fisc.

Au 15 septembre, cette réforme figurant dans le projet de loi de finances rectificative pour 2011 est déjà votée par le Parlement. Pas question par conséquent, qu'elle passe en commission mixte paritaire. Pour qu'elle soit effective, encore faut-il qu'elle soit promulguée et ne fasse l'objet d'aucune décision négative du Conseil constitutionnel, en cas de recours.

"La technicité à proprement dit de la taxation des plus-values immobilières n'a pas vraiment changé commente Christian Lefebvre, Président de la chambre des notaires de Paris. En revanche, au lieu d'avoir un abattement linéaire de 10% par an à partir de la sixième année de détention du bien, les vendeurs seront plus durement taxés et l'abattement de 1.000 euros est supprimé ". Plus précisément, le calcul sera progressif avec un abattement de 2% par an, après la cinquième année, de 4% par an après la dix-septième année et, de 8% par an, au delà de la vingt-quatrième année. La taxation s'élèvera à 32,5% ( 19% d'impôt, majoré de 13,5% de prélèvements sociaux).

"Les vendeurs potentiels sont tentés de faire le compte à rebours pour profiter du régime actuel de taxation", poursuit Christian Lefebvre. "Cependant, il faut bien compter environ un délai de deux mois entre un avant-contrat et un acte notarié". Le délai peut être réduit à environ un mois, si l'acquéreur ne sollicite pas d'emprunt pour financer son acquisition et si le dossier ne présente pas de difficulté technique à résoudre. En fait l'idéal consiste à signer l'avant contrat en novembre pour vendre un bien sous le régime actuel des plus-values immobilières

Quelle prise en compte des travaux ?

Comme dans le système actuel, le nouveau dispositif prend en compte les travaux effectués par le vendeur détenant le bien depuis au moins cinq ans, qui peut les défalquer du prix de revient soit pour leur valeur réelle, soit en appliquant un abattement de 15%.

Quels biens sont concernés ?

Toutes les ventes de biens immobiliers, hors résidence principale réalisées par des personnes physiques. Cela touche bien sûr, les résidences secondaires, les biens locatifs comme les logements, les murs de boutique, les bureaux, détenus en direct ou par le biais d'une société civile de placement imposée à l'impôt sur le revenu.

Quels sort pour les SCPI ?

Fiscalement transparentes, les sociétés civiles de placement immobiliers sont également touchées par la réforme de la taxation des plus-values immobilières. Lorsque des associés cèdent leurs parts, ils sont taxés en cas de plus-values. Dans les SCPI fiscales type Robien ou Scellier, la vente des immeubles intervenant lors de la dissolution de la SCPI supporte également la taxation des plus-values immobilières éventuelles. "Jusqu'à maintenant, ce régime était relativement indolore puisque les associés conservent ce placement de long terme, une quinzaine d'années constate-t-on à l'ASPIM. Le nouveau dispositif s'avèrera plus pénalisant". Les SCPI classiques investies en immobilier commercial devraient dégager davantage de plus-values que celles fiscales misant sur les logements. Appréciant le rendement des SCPI classiques qui tourne autour de 6 % par an, l'associé vendant ses parts doit s'interroger sur les placements alternatifs distribuant autant de revenus. La démarche diffère dans les SCPI fiscales, puisque la dissolution est prévue dès l'origine et intervient au bout d'une douzaine d'années d'existence. Les SCPI fiscales vendent alors leur patrimoine immobilier, et les associés seront taxés en cas de plus-values immobilières.

Et les biens détenus en SCI ?

Comme les sociétés civiles de placement immobilier, les sociétés civiles immobilières sont transparentes. Résultat, dès lors qu'elles sont imposées à l'impôt sur le revenu, elles supporteront la réforme des plus-values. Toutefois ceux possédant leur(s) actif(s) immobilier(s) par l'intermédiaire d'une telle société disposent encore d'une échappatoire. "Pour purger les plus-values, il peut être judicieux de dissoudre la société civile poursuit Me Sophie de Marne. Si le bien est logé dans la SCI depuis plus de quinze ans, la plus-value sera exonérée". Après la dissolution, le bien se retrouve en indivision entre les mains des associés de la SCI. Et le compteur des plus-values repart à zéro. Un calcul à faire en tenant compte des frais liés à cette opération de dissolution de la SCI, notamment de la taxe de publicité foncière de 0,715%. Et bien sûr, de la stratégie patrimoniale des associés de la SCI. En outre, un droit de partage pourrait être dû à raison de cette dissolution (1,1% jusqu'à la fin de l'année, 2,5% à compter du 1er janvier 2012). Attention au risque d'abus de droit, si cette dissolution n'intervient que pour des raisons fiscales.

Quid des biens loués ?

En matière de baux d'habitation, les bailleurs ne peuvent donner congé pour vente à leur locataire, que six mois avant l'expiration du bail. Par conséquent, s'ils souhaitent se défaire de leur placement locatif, ils devront vendre leur bien occupé, c'est-à-dire avec un locataire en place. Ne pouvant intéresser un accédant à la propriété, ce type de bien, qui s'avère quelque peu difficile à céder, s'accompagne généralement d'une décote par rapport à la valeur d'un bien libre. "Pour calculer leur prix de vente, les vendeurs tiendront compte de la taxation des plus-values immobilières prévoit un professionnel. Au lieu de payer l'impôt et de vendre après le 1er février 2012, ils préféreront sans doute lâcher du lest sur leurs prétentions". Avis donc aux amateurs de biens occupés.

Que faire de sa résidence secondaire ?

La réforme peut constituer une opportunité pour effectuer une transaction de confort. Par exemple en cédant sa maison de campagne, en franchise d'impôt si on la détient depuis au moins quinze ans. Et puis s'offrir avec le produit de la vente, une résidence secondaire plus grande ou mieux située ou encore disposant d'une piscine.

Et dans une optique de transmission ?

"Si un particulier souhaite commencer la transmission de son patrimoine, il peut envisager la création d'une société civile familiale possédée en tout ou partie par ses enfants suggère Gilles Etienne. Le vendeur sera le gérant de la SCI, qui achètera le bien au moyen d'un prêt bancaire et il pourra accessoirement de déduire les intérêts d'emprunt de ses revenus fonciers, si le bien est loué ". Fiscalement, si le bien est vendu avant le 1er février et qu'il est détenu depuis plus de quinze ans, l'exonération joue à plein. Mais cette opération entraîne des frais : constitution de la SCI et droits d'enregistrement. A quoi s'ajoutent les formalités annuelles pendant toute la durée de vie de la SCI, comme notamment les frais de tenue d'assemblée. Cette solution de vente à une SCI familiale n'est à envisager - avec l'avis de son conseil patrimonial ou de son notaire - qu'en cas d'importante plus-values.

Quelle stratégie avant le 1er octobre 2011 ?

A compter du 1er octobre 2011, le taux des prélèvements sociaux grimpe de 12,3% à 13,5%, ce qui fera passer l'imposition des plus-values de 31,3% à 32,5%. Mais signer un acte chez le notaire avant le 1er octobre prochain implique d'avoir conclu un avant contrat en juillet. Par conséquent, il est trop tard pour prendre une décision d'arbitrage.

Quelle stratégie avant le 1er février 2012 ?

Tout dépend de la durée de détention du bien immobilier, qu'on envisage de vendre. "Si on le possède depuis trente ans, pas d'affolement, car aujourd'hui et demain, le vendeur a droit à l'exonération analyse Me Sophie de Marne, avocate fiscaliste chez Alerion. Dans les autres cas, si l'on veut vendre et que l'on est propriétaire du bien depuis plus de six ans, et surtout si on en est propriétaire depuis plus de quinze ans, il est urgent de vendre maintenant, en raison de la progressivité des taux d'abattement à compter du 1er février 2012". Prenons l'exemple d'un bien détenu depuis dix ans et vendu avec une plus-value de 200.000 euros. Si la vente intervient à compter du 1er février 2012, la plus-value imposable serait de 180.000 euros (10% d'abattement), soit un impôt de 58.500 euros, si elle intervient avant cette date, la plus-value imposable s'élèverait à 100.000 euros (50% d'abattement), soit un impôt de 32.500 euros.

Un bémol toutefois : que le bien immobilier soit détenu en direct ou par le biais d'une SCI, inutile d'être complètement obnubilé par la taxation des plus-values. "Mieux vaut envisager la vente d'un actif immobilier que si vous aviez décidé de le céder avant la réforme" conclut Gilles Etienne. La fiscalité constitue un critère parmi d'autres dans une stratégie patrimoniale.

Martine DENOUNE