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Loyers trop élevés : vous êtes peut-être concerné par la taxe Apparu

Depuis le 1er janvier 2012, les loyers excessifs pratiqués dans certaines communes pour des petites surfaces habitables sont frappés par une taxe : la taxe Apparu.

Loyers excessifs

La taxe Apparu a été instituée pour limiter le montant des loyers des « micro-logements » situés dans certaines zones dites « tendues », elle a le nom de l'ancien ministre du Logement. Elle porte sur les loyers abusifs et, en 2013, d'après le Haut comité pour le logement des personnes défavorisées, elle n’aurait rapporté que 1 325 euros !

Petit rappel des modalités d’application de cette taxe qui semble méconnue par de nombreux propriétaires

Une taxe visant les loyers abusifs

L’article 79 de la loi du 28 décembre 2011 de finances pour 2012 a institué, à compter du 1er janvier 2012, une taxe annuelle (article 234 du CGI) qui vise à limiter le montant des loyers des logements d’une surface inférieure ou égale à 14 m2 situés dans certaines zones particulièrement « tendues ». Ces zones se caractérisent par un déséquilibre particulièrement important entre l’offre et la demande de logement (Zone A).

Les prix au mètre carré de certains petits logements se sont envolés ces dernières années - principalement dans la Capitale. Parmi les zones visées par cette mesure, il y a également la banlieue de Paris, la Côte d'Azur ou encore la région frontalière de Genève.

Pour le gouvernement, l'objectif de cette taxe est de réduire la rentabilité de l'investissement lorsqu'elle se révèle abusive.

Assise sur le loyer, la taxe s’applique si le loyer mensuel - charges non comprises - dépasse un certain montant par mètre carré fixé par décret, compris entre deux limites.

Des limites révisées annuellement

La première année d'application de la taxe Apparu, le montant mensuel par mètre carré de surface habitable entraînant l’application de la taxe s’établissait à 40 euros. Ce montant est révisé annuellement. En 2015, il s’établit à 41,61 € par mètre carré. Les limites dans lesquelles, ce seuil est compris ont été portées à 31,21 € et 46,81 € pour l’année 2015.

Concrètement en 2015, le propriétaire d’un studio de 12 m² situé à Paris devra appliquer un loyer hors charges maximum de 41,61 X 12 = 499,32 euros par mois pour échapper à la taxe Apparu. Au-delà, la taxe est due.

Pour la déclaration des revenus perçus en 2014 - à effectuer en mai ou juin prochain - le seuil de loyer à prendre en compte est de 41,37 €.

Le montant de la taxe, due par le contribuable bailleur est calculé par les services fiscaux sur la base de la déclaration de revenu via le formulaire 2042LE.

Calcul de la taxe

Conformément au III de l'article 234 du CGI, le taux de la taxe est déterminé en fonction de l’écart existant entre le montant du loyer mensuel pratiqué (charges locatives non comprises) et la valeur du loyer mensuel de référence.

Écart entre le loyer mensuel pratiqué et le loyer de référence Taux de la taxe
Inférieur à 15 %  10 % 
Supérieur ou égal à 15 % et inférieur à 30 % 18 %
Supérieur ou égal à 30 % et inférieur à 55 %  25 %
Supérieur ou égal à 55 % et inférieur à 90 %      33 % 
Supérieur ou égal à 90 %   40 %


Démonstration

Un particulier possède à Paris un logement de 12 m².

Mis en location en 2014 au prix de 660 euros (loyer mensuel hors charges), cela revient à 55 € par mètre carré. Ce loyer entre donc dans le champ d’application de la taxe Apparu car :

  • la surface du bien est inférieure ou égale à 14 m²,
  • il situé en zone « A »,
  • le loyer mensuel excède le loyer de référence.


Calcul du pourcentage entre le loyer mensuel et le loyer de référence (au m2) : [(55€ - 41,37 €) / 41,37 €] x 100 = 32.94 %

Calcul de la taxe : Au cours de l’année 2014, le bailleur a perçu 7 920 euros de loyers (12x660). La taxe s’élève donc à 7 920 x 25 % (taux applicable : voir tableau) = 1 980 euros.

Taxe Apparu : une efficacité mise en doute

En 2013, elle n'aurait rapporté à l’état que 1 325 euros ! C’est le Haut comité pour le logement des personnes défavorisées qui a dévoilé ce chiffre, supposant "un unique propriétaire sur l'ensemble du territoire". Le comité met ainsi en cause le caractère déclaratif de cette taxe, puisqu'il constate qu'il existe un grand nombre d'annonces de biens en location éligibles.

La taxe est en effet déterminée au moyen de l’imprimé 2042, recouvrée comme l’impôt sur le revenu. Le montant total de la taxe déterminé sur l’imprimé n° 2042 LE est reporté dans leur déclaration d’ensemble des revenus n° 2042 et joint.

À noter que le classement des communes par zones géographiques a été modifié au cours de l'année 2014, le 7 août 2014. En cas de modification du classement de la commune de situation de l'immeuble, la taxe n'est due qu'à raison des loyers perçus au cours de la seule période de classement en zone « A ».

L'inspection des Finances suggère régulièrement la suppression de taxes peu rentables, la taxe Apparu risque un jour de figurer sur la liste.

Retrouvez l'intégralité de notre dossier Impôts 2015