Conseil : ne pas déguiser de donation en viager immobilier

Certaines personnes commettent une fraude fiscale en déguisant un acte juridique. Par exemple, une donation est présentée comme une vente dans le but de payer des droits moins élevés.

Conseil : ne pas déguiser de donation en viager immobilier

Tandis que les frais et droits à payer pour une vente s'élèvent à environ 8%, les droits à régler pour une donation entre personnes sans lien de parenté peuvent atteindre 60%. Cette différence d'imposition explique que quelques personnes soient tentées d'utiliser une vente à la place d'une donation.

L'article L.64 du Livre des procédures fiscales permet à l'administration fiscale de surveiller les actes juridiques passés et de regarder s'ils correspondent à la réalité. Si ce n'est pas le cas, le fisc peut restituer le véritable caractère d'un acte. Ainsi une donation qui a été déguisée en une vente viagère peut-elle être requalifiée.

Une donation déguisée en vente viagère

Quelle que soit l'appellation d'un acte juridique, l'administration fiscale est en droit de l'écarter et de le requalifier. Une possibilité qui lui permet de surveiller si un acte juridique est bien réel ou s'il est fictif ou s'il dissimule un autre acte juridique.

Dans une affaire (n° 2009-11) examinée par le Comité des abus de droit, la donation d'un logement avait été présentée comme une vente en viager. Voici les faits. Le 17 mars 2000, Mr C a vendu à Mme B sa résidence principale au prix de 42.686 euros. Ce prix avait été converti en une rente viagère annuelle de 9.680 euros payable par mensualités de 807 euros. Le vendeur, qui se réservait le droit de continuer à habiter dans son logement jusqu'à son décès, est décédé le 16 juin 2001 à l'âge de 87 ans.

Estimant qu'il s'agissait d'une donation déguisée en une vente en viager, l'administration fiscale a contesté l'opération. La procédure est venue devant le Comité des abus de droit qui a noté que, si l'acheteuse a bien versé la somme globale de 12.096 euros au vendeur -correspondant à 15 mensualités de rente viagère -, elle a cependant reçu, entre juillet 2000 et juin 2001, plusieurs chèques de Mr C à titre de cadeau pour un montant total de 80.796 euros.

Article L.64 invoqué

Le Comité a estimé que le vendeur a ainsi manifesté "son intention de ne recevoir aucune contrepartie au transfert de propriété de son bien immobilier et que l'intention libérale a été suffisamment caractérisée".

L'administration fiscale était alors fondée à mettre en oeuvre les dispositions de l'article L.64 du Livre des procédures fiscales. Autrement dit, Mme B, l'acheteuse, a dû payer les droits comme s'il y avait eu une donation et non pas une vente. Elle a aussi subi une majoration de 80% des droits à payer pour avoir tenté de tromper le fisc sur la véritable nature d'un acte juridique.

Bernard Le Court