• Compte Bancaire
    Jusqu'à 130€ offerts

    Pour une 1ère ouverture d'un Compte Bancaire
    et d'un Livret jusqu'au 20 décembre 2016 :

       80€ offerts* pour votre Compte Bancaire
    + 50€ offerts* pour votre Livret d'épargne BforBank
       *Offres soumises à conditions

  • Livrets
    3% pendant 2 mois

    jusqu'à 75 000€*. Et 50€ offerts sur le Livret d'épargne BforBank
    en maintenant un encours min. de 20 000€ jusqu'au 31/03/2017
    Pour une 1ère ouverture d'un Livret jusqu'au 20 décembre 2016
    *Offres soumises à conditions

  • Assurance-vie
    100€ offerts*

    Pour une première adhésion au contrat BforBank Vie
    jusqu'au 16 janvier 2017 avec un versement initial minimum
    de 3 000€ dont 25% minimum investis en unités de compte
    non garantis en capital.
    *Offre soumises à conditions

  • Bourse
    1 000€ de courtage remboursés
    jusqu’au 31 janvier 2017

    pour une 1ère ouverture ou transfert d'un
    compte-titres, d'un PEA et/ou d'un
    PEA-PME jusqu'au 4 janvier 2017*
    *Offre soumise à conditions

  • OPCVM
    2 000 fonds
    Sans droits d'entrée

    Avec plus de 80 sociétés de gestion françaises
    et internationales référencées

  • Crédit conso
    2,50% TAEG

    Exclusif : votre prêt personnel BforBank

    Offre valable 14 novembre au 4 décembre 2016, réservée aux clients BforBank,
    pour toute demande de prêt personnel de 5 001 à 15 000€ entre 25 et 48 mois inclus.

    Vous remboursez 48 mensualités de 219,02, hors assurances facultative. Le montant
    total dû est de 10 512,96€. Le Taux Annuel Effectif Global (TAEG) fixe est de 2,50%.

    Un crédit vous engage et doit être remboursé.
    Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.

      En savoir plus

  • L'argent, on en parle

BANC D'ESSAI : dix SCPI Scellier passées au crible

Au lieu d'investir en direct dans un logement locatif, il est possible de profiter du régime fiscal Scellier en souscrivant des parts de SCPI. Et défiscaliser dès 2011 ses revenus de 2010.

BANC D'ESSAI : dix SCPI Scellier passées au crible

Bien rôdées les SCPI (sociétés de placement immobilier) figurent dans les placements en " pierre papier ". Par opposition à un investissement immobilier détenu en direct, où un particulier possède un bien qu'il donne en location à locataire, la SCPI réunit plusieurs investisseurs, appelés " associés ", qui détiennent des parts de son capital. Généralement les SCPI investissent dans l'immobilier commercial comme les bureaux, les murs de magasins. Toutefois, certaines se spécialisent dans l'investissement résidentiel afin d'être éligibles au régime fiscal d'incitation à l'investissement locatif. Actuellement, elles donnent donc accès au dispositif Scellier.

Une réduction d'impôt de 25% ou de 31%

Lorsque la SCPI constitue son patrimoine en achetant des logements relevant du secteur libre, elle donne droit au régime fiscal Scellier (simple), à savoir une réduction d'impôt de 25% étalée sur neuf ans. Si elle investit dans des logements relevant du secteur intermédiaire (loyers moins élevés pratiqués auprès de locataires aux ressources plafonnées ), elle donne droit au régime fiscal " Scellier intermédiaire ", assorti d'une réduction d'impôt de 31% étalée sur douze ans : 25% sur neuf ans, puis 2% par an pendant trois ans. En outre, le " Scellier intermédiaire " procure un abattement de 30% sur les revenus fonciers.

" En devenant associé d'une SCPI Scellier, le particulier bénéficie d'une réduction d'impôt dès l'année de la souscription, et sans qu'un prorata temporis soit appliqué, explique Laurent Fléchet, président du directoire de Ciloger. Ainsi par exemple, une souscription réalisée le 1er octobre 2010 permettra à l'associé d'imputer dès 2011, la réduction d'impôt sur l'impôt dû au titre de ses revenus encaissés cette année ". Rien de comparable dans l'achat Scellier en direct, puisque l'investisseur en direct doit attendre l'année d'achèvement du logement pour commencer à bénéficier de son avantage fiscal. Prenons l'exemple d'un logement acquis en VEFA (vente en l'état futur d'achèvement) début octobre 2010, et livrable au 1er trimestre 2012. L'investisseur devra patienter jusqu'en 2013 pour imputer la réduction d'impôt sur l'impôt dû au titre de l'année 2012. Pour l'associé d'une SCPI, le montant total, soit 100% de la souscription, constitue la base de la réduction d'impôt. Pour l'investisseur en direct, le prix de revient du logement : prix d'acquisition majoré des frais d'acquisitions (notaire, commissions, taxes, …) sert de base à la dite réduction d'impôt.

Pour une même année fiscale, la base de réduction d'impôt ne excéder 300.000 euros par foyer fiscal. Si l'on ne joue que la carte de l'immobilier en parts, il est judicieux de panacher les SCPI. " Pour une souscription de 300.000 euros, nous recommandons de souscrire trois ou quatre SCPI, explique un conseiller en gestion de patrimoine. Autour de 100.000 euros, sélectionner deux SCPI avant de diversifier les risques est recommandé ".

Comment ça marche ?

Que la SCPI relève du régime fiscal Scellier ou " Scellier intermédiaire ", elle constitue un placement à long terme. " Avec ce type de SCPI, il faut conserver ses parts pendant une durée minimale de neuf ans, sauf à perdre l'intégralité des avantages fiscaux accordés par la loi " avertit d'AMF (Autorité des marchés financiers). Dans les faits, il faudra attendre deux ou trois années années supplémentaires correspondant à la période pendant laquelle la société de gestion liquide la SCPI en vendant les immeubles aux locataires ou à d'autres acquéreurs. Pour une SCPI " Scellier intermédiaire ", il faut rester sur ce placement pendant une quinzaine d'années. Avec une SCPI, le capital n'est pas garanti. La rentabilité dépend des conditions de location des immeubles. Grâce aux loyers, l'associé peut tabler sur un rendement annuel de l'ordre de 3%. Lorsque la société de gestion procède à la vente des logements, l'associé reçoit le produit des cessions sous forme de bonis de liquidation. Les gérants tablent sur une revalorisation du patrimoine d'environ 1% par an.

Quelle clientèle visée ?

Les SCPI fiscales s'adressent aux particuliers soucieux de se décharger de tout souci de gestion. Inutile de trouver les biens, les locataires, d'envoyer les quittances de loyer, de recouvrer les loyers. Cette gestion déléguée à un coût compris selon les SCPI entre 8 à 10% HT des loyers encaissés.

Cette gestion en pool présente l'avantage de mutualiser les risques. Qu'un actif immobilier devienne vacant ou qu'un locataire ne paie plus ses loyers, cet " accident " est dilué dans la masse.

Sur un plan purement fiscal, il convient de moduler le montant de la souscription de parts en fonction du montant de la réduction d'impôt souhaitée pendant les neuf ans, voire douze ans. Cela nécessite donc d'avoir des revenus réguliers au fil des années. Ainsi par exemple une souscription de 72.000 euros cette année au capital d'une SCPI Scellier, procure une réduction d'impôt de 18.000 euros à raison de 2.000 euros par an.

La souscription

Sur la dizaine de sociétés de gestion figurant dans ce banc d'essai, la plupart sont filiales de banques. Pour les SCPI pilotées par ces filiales bancaires, il est possible de souscrire auprès des banques, dès lors qu'on est suivi par un attaché commercial. Dans la panoplie des produits bancaires, les SCPI sont considérés comme des produits " moyenne gamme ". Par conséquent, elles ne sont pas réservées à la gestion de fortune.

Il est également possible de souscrire des parts de SCPI via des conseillers en gestion de patrimoine. Ces professionnels distribuent des SCPI de société de gestion indépendante comme par exemple Périal, Sofidy, UFFI. Mais également celles émanant de sociétés dans le giron de groupe bancaire : l'UFG, Ciloger. Il est également possible de souscrire des parts de SCPI par l'intermédiaire de sites spécialisés, qui disposent d'une plateforme téléphonique pour donner des conseils. Au particulier de choisir la formule qui lui convient le mieux.

Martine DENOUNE