Acheter pour louer plutôt dans le neuf ou dans l'ancien ?

Attention aux idées reçues ! L'ancien et les petites surfaces ne sont pas toujours les plus rentables...

Acheter pour louer plutôt dans le neuf ou dans l'ancien ?

Acheter un logement et percevoir des loyers est un moyen idéal pour se constituer un complément de retraite. D'abord, l'achat peut être financé avec un effort d'épargne réduit, les loyers versés par vos futurs locataires couvrant une partie des mensualités du prêt que vous pourriez solliciter. Par ailleurs, les intérêts d'emprunt et les frais d'entretien du logement sont déductibles des loyers, ce qui réduit la base imposable. Car la fiscalité sur les loyers " peut atteindre 54,5 % (41 % à la tranche marginale de l'impôt sur le revenu + 13,5 % de prélèvements sociaux) ", souligne Alexis Poirot, conseiller en gestion de patrimoine chez Fiducée Gestion privée. Ici, contrairement à l'immobilier géré (lire ci-dessus), on peut cependant espérer une meilleure plus-value à la revente.

Se protéger de l'inflation

Ensuite, l'immobilier locatif est l'un des rares actifs à procurer des revenus indexés, les loyers étant revalorisés de l'indice de référence des loyers (IRL), qui progresse de 1,9 % au 3e trimestre 2011. Un loyer de 3.000 euros atteindra tranquillement la somme de 4.350 euros après 25 ans, s'il est indexé sur une hausse des prix de 1,5 % l'an.

Neuf ou ancien

Côté rentabilité, l'immobilier ancien paraît plus attractif, puisque les loyers sont très proches de ceux d'un bien neuf, alors que le mètre carré coûte entre 30 et 40 % de moins. " On peut atteindre de 6 % à 8 % de rendement en achetant dans l'ancien, mais il faudra compter avec des frais d'entretien plus importants ", nuance Alexis Poirot. " Même remis à neuf, l'ancien réserve toujours des surprises ", confirme Benjamin Nicaise, président de la plateforme Cerenicimo.

Aide fiscale dans le neuf

Dans le neuf, " les programmes Scellier proposent actuellement entre 3,5 % et 4 % bruts. Une fois enlevées les charges locatives et les assurances, le revenu réel se situe dans une fourchette comprise entre 2,5 % et 3 % ", ajoute Benjamin Nicaise. Pas mirobolant ! Mais il procure une réduction d'impôt de 22 % du prix d'achat dans la limite de 300.000 euros (pour les logements bâtiment basse consommation, ou BBC), soit 66.000 euros répartis sur neuf ans et 7.333 euros par an. Mais ce coup de pouce va être raboté à 14 % pour les achats réalisés en 2012.

Studio ou logement familial

Le loyer rapporté au prix d'achat atteint entre 4 % et 7 % pour les studios et deux-pièces contre de 3,6 % à 5,7 % pour un T4. " Les studios connaissent un turnover rapide des locataires, ce qui entraîne une usure précoce, des frais d'entretien supérieurs et des périodes de vacance plus fréquentes ", fait valoir Benjamin Nicaise. Conclusion, les petites surfaces ne sont pas toujours plus rentables que les appartements familiaux.

Vittoria DE BAGNOLO