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Avant d’investir, mesurez le poids des impôts locaux

L’investisseur immobilier paie des impôts sur ses revenus fonciers, mais, dans ses calculs de rentabilité, il ne doit pas omettre la taxe foncière. Le proprié...

Impôts locaux

Dans un contexte marqué par une baisse significative des dotations de l’Etat, certaines villes ont eu de nouveau recours au levier fiscal.

Comme l’année dernière, ce sont les départements qui se sont montrés les moins gourmands : près de 9 départements sur 10 ont reconduit les taux de taxe foncière sur les propriétés bâties votés en 2014, selon l’enquête annuelle du Forum pour la gestion des villes et des collectivités locales auprès des 41 villes françaises de plus de 100.000 habitants. « Il s’agit de la plus forte proportion observée au cours de ces dix dernières années », note l’enquête. Ce score est un peu moins élevé côté grandes villes, puisqu’elles ne sont que 63 % – contre 83 % l’an dernier – à ne pas avoir modifié leur taux en 2015, certaines d’entre elles les ayant même baissé (Brest et Caen). En moyenne, la hausse de la taxe d’habitation et de la taxe foncière ressort à 0,9 %, ce qui correspond à la revalorisation forfaitaire nationale fixée par la loi de finances.

Palmarès des villes les plus et les moins chères

Pour un contribuable « type » – couple avec deux enfants habitant un logement dont la valeur locative est égale à 1,5 fois la valeur locative des logements de la commune –, le montant médian de la taxe d’habitation comme celui de la taxe foncière sur les propriétés bâties est de 1.057 euros. Paris est toujours en tête des communes les moins chères avec une taxe d’habitation de 473 euros, suivie par Villeurbanne (704 euros). A l’opposé, Argenteuil reste la ville la plus chère avec une taxe d’habitation à 1.406 euros, suivi par Marseille, Nîmes et Montpellier.

La palme de la plus forte augmentation revient à Toulouse avec une taxe d’habitation en hausse de 12,3 %. Viennent ensuite Strasbourg (+ 6,09 %), Nice (+ 6,1 %), Lyon (+ 5,1 %), Bordeaux (+ 4,2 %) et Marseille (+ 4 %). Pour la taxe foncière sur le bâti, pas de changement : Amiens, Montpellier, Nîmes, Le Havre et Orléans sont toujours les villes les plus chères et Boulogne-Billancourt, Villeurbanne, Paris, Lille et Mulhouse les moins chères. En termes de hausse, le record revient à Lille, où elle fait un bond de 24,5 %, suivie de Toulouse, qui affiche une hausse de 14,3 %.

10 % du prix d’achat d’un logement en dix ans

Résultat, le poids des impôts locaux pèse lourd . « Le niveau d’imposition annuel en France excède de manière très significative celui applicable dans les autres pays européens. Sur dix ans, la taxe foncière peut représenter 10 % du prix d’achat d’un logement neuf », constate Jean-Etienne Chatelon, avocat chez Fidal, coauteur d’une étude sur la fiscalité de l’immobilier en France.

Pour sa part, le courtier en crédit Meilleurtaux a mesuré l’impact des impôts locaux dans le financement à crédit d’un bien immobilier. Selon cette étude, « les acheteurs déboursent jusqu’à près de trois mensualités en plus sur une année pour payer leurs impôts locaux ». Sans surprise, Marseille et Montpellier arrivent en tête du classement. A l’opposé, à Paris, « grâce au double effet cumulé d’une mensualité nettement plus élevée pour la même surface de référence – 70 m2 – et d’une fiscalité locale particulièrement basse, les taxes locales représentent moins d’une demi-mensualité en sus ».