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Immobilier : l’encadrement des loyers prolongé d’un an

Cécile Duflot, ministre du Logement, a comme prévu prolongé d’un an le dispositif d’encadrement des loyers.

Immobilier : l’encadrement des loyers prolongé d’un an

Le décret sur l’encadrement des loyers est entré en vigueur il y a exactement un an. Il prenait fin le 31 juillet 2013 et vient donc d’être reconduit mercredi par les services de Cécile Duflot, ministre du Logement. Le nouveau décret, paru au Journal officiel, interdit aux propriétaires privés d’augmenter le loyer au-delà de l’indice de référence des loyers (IRL) lors de la relocation du bien ou du renouvellement du bail, dans 39 agglomérations « où des tensions anormales du marché locatif ont été constatées  », a rappelé à cette occasion la ministre du Logement.

Pas vraiment une surprise, Cécile Duflot ayant lancé la bataille contre les loyers et les prix de l’immobilier jugés trop élevés dans certains grandes agglomérations comme Paris et sa région, Marseille, Lyon, Ajaccio, Montpellier ou encore les onze agglomérations d’outre-Mer. Mais d’une année sur l’autre, la liste des villes concernées a été légèrement modifiée, avec par exemple la sortie de villes comme Douai, Lens et Forbach et l’entrée d’autres localités comme Arras, Compiègne ou Rouen. Un dispositif qui a les faveurs, notamment, des jeunes, qui ont de plus en plus de mal à trouver un logement.

 
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Des dérogations toujours possibles, mais très encadrées

Un bref rappel de ce que prévoit le décret. D’abord en cas de relocation, le loyer du logement ne pourra excéder le dernier loyer appliqué au locataire précédent, révisé dans les limites de la variation de l’Indice de référence des loyers (IRL).

Il existe cependant des dérogations, rappelle la FNAIM dans un communiqué. Ainsi, si le loyer est manifestement sous évalué, la hausse du nouveau loyer ne pourra excéder la plus élevée des deux limites suivantes : Soit la moitié de la différence entre le montant moyen d’un loyer représentatif des loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables déterminé selon les modalités de l’article 19 de la loi du 6 juillet 1989 et le dernier loyer appliqué au précédent locataire. Soit une majoration du loyer annuel égale à 15 % du coût réel des travaux TTC lorsque le bailleur a réalisé depuis la fin du dernier contrat de location des travaux d’amélioration sur les parties privatives ou communes pour un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer. La calculette n’est pas fournie avec... Par ailleurs, si le propriétaire a réalisé des travaux d’amélioration depuis la conclusion du dernier contrat, dans l’appartement, la maison, mais aussi dans les parties communes (par exemple, l’installation d’un ascenseur), la hausse du loyer annuel pourra être au plus égale à 15  % du coût réel des travaux TTC.

Le décret s’applique aussi pour les renouvellements de loyers

Ensuite, en cas de renouvellement, le loyer est réévalué selon la clause de révision prévue au contrat ou introduite lors de son renouvellement, dans les limites de la variation de l’IRL Par ailleurs, si le loyer est manifestement sous-évalué, le bailleur peut le réévaluer sans que la hausse n’excède la plus élevée des deux limites suivantes : soit la moitié de la différence entre le loyer fixé selon les dispositions de l’article 17c de la loi du 6 juillet 1989 et le loyer appliqué avant le renouvellement, révisé dans la limite de la variation de l’IRL, soit une majoration égale à 15 % du coût réel des travaux TTC, en cas de travaux d’amélioration sur les parties privatives ou communes réalisés par le bailleur depuis le dernier renouvellement, pour un montant au moins égal à la dernière année de loyer. « Pour l’application des dérogations liées aux travaux, le coût de ceux réalisés sur les parties communes est déterminé en fonction des millièmes correspondant au logement en cause », précise la FNAIM.

En cas de différends entre le locataire et son bailleur, la commission départementale de conciliation sera compétente pour régler le problème. « Elle peut être saisie par les bailleurs ou par les locataires, sachant qu’à défaut de conciliation entre les parties, elle rend un avis qui peut être transmis au juge saisi par l’une ou l’autre des parties ».

Le projet de loi ALUR ne fait pas l’unanimité

A partir de l’année prochaine, le dispositif d’encadrement du loyer sera intégré dans le projet de loi ALUR (accès au logement et un urbanisme rénové), qui sera présenté au parlement à la rentrée. En l’état, ce texte prévoit que le loyer fixé dans un nouveau bail ne pourra pas dépasser de plus de 20% un loyer médian de référence, calculé à partir des loyers pratiqués dans la zone. «Une usine à gaz », dénoncée déjà par différentes associations de propriétaires , mais aussi par les professionnels de l’immobilier, le terme de loyer médian étant pour certains très compliqué à déterminer. Le locataire pourra d’ailleurs le contester dans les trois mois suivant la signature du bail, à l’amiable, puis si besoin devant le juge, pour diminution ou annulation. Un dispositif qui risque de rebuter un peu plus les investisseurs locatifs. Dans une tribune publiée dans les Echos, Jean-François Buet, président de la FNAIM, a d’ailleurs regretté que les propriétaires soient ainsi vilipendés par le gouvernement depuis des mois.

Pierre Fay