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Faut-il acheter du neuf ou de l'ancien ?

C'est, au départ, une histoire de goût. Ensuite, l'achat de sa résidence principale dans le neuf ou l'ancien s'effectue selon les priorités, les moyens et les besoins de chacun.

Faut-il acheter du neuf ou de l'ancien ?

Cela peut être pour une raison de prix, d'emplacement, de confort énergétique, etc. Ce qu'il faut savoir avant d'acheter dans le neuf ou dans l'ancien.

1 Le prix

Malgré les sommets de prix atteints dernièrement, l'ancien est, en général, de 15 % à 20 % moins cher que le neuf (lire tableau ci-contre). " Reste que cet écart a tendance à se réduire notamment dans des secteurs où les transactions sont rares ", souligne Bernard Cadeau, président du réseau Orpi. Alors que le prix de l'ancien se fixe par rapport aux transactions similaires enregistrées dans le quartier, celui du neuf correspond à une addition de coûts dans laquelle le promoteur intègre le prix du terrain, les coûts de construction et sa marge.

2 Les frais de notaire

L'écart de frais est sensible. Dans l'ancien, l'acheteur s'acquitte de 6 % à 7 % du prix du bien contre 2 % dans le neuf (moins de cinq ans).

3 L'emplacement

L'ancien a l'énorme avantage de se visiter et surtout de se situer dans un secteur urbanisé avec sa réputation et ses commodités (commerces, écoles, transports). Les amateurs d'immeubles classés, d'appartements bourgeois ou les hôtels particuliers ne les trouveront que dans des quartiers historiques où la notoriété est établie. Rares en centre-ville, les programmes neufs vendus sur plans se concentrent davantage en périphérie des villes ou dans des quartiers en mutation. Dans ces nouveaux " morceaux de ville " créés sur d'anciennes friches industrielles, portuaires ou des terrains militaires, les promoteurs - à la demande des municipalités -sont nombreux à proposer différentes opérations dans diverses gammes de prix. Ici, l'acheteur paie un mètre carré raisonnable et parie sur l'avenir du quartier.

4 L'entrée dans les lieux

Pour ceux qui sont pressés, l'ancien s'avère la solution la plus rapide. A compter de la signature du compromis de vente, deux à trois mois sont nécessaires pour passer devant le notaire et disposer des clefs. En revanche, dans le neuf, les délais sont plus longs. " A partir de la date de réservation, il faut compter entre dix-huit et vingt-quatre mois pour prendre livraison du bien et entrer dans les lieux ", précise Joachim Azan, dirigeant de Novaxia. La raison ? Les promoteurs commencent à vendre leur programme au moins une année avant les premiers coups de pioche. L'atout du neuf vendu sur plan permet à l'acheteur d'agencer son futur appartement à sa convenance. A la réservation, il est possible de demander au promoteur de faire tomber une cloison ou encore de réunir deux lots situés côte à côte.

5 Le confort énergétique

Evidemment, rien n'enlèvera à l'ancien son cachet et son charme dû à la patine de l'âge. Le neuf n'offrira jamais du parquet en points de Hongrie, des plafonds à caisson, des moulures et des cheminées en marbre avec leur miroir d'époque. Revers de la médaille, le bruit de pas des voisins du dessus ou les déperditions de chaleurs des vieilles fenêtres sont des défauts récurrents de ce genre de constructions. L'ancien est classé au mieux en C au DPE (classement de A pour les moins énergivores à G pour ceux qui le sont le plus). Le neuf est dans ce domaine le mieux loti. Les promoteurs doivent appliquer dans leurs constructions des normes thermiques et phoniques toujours plus draconiennes. Classés en A ou B, " les bâtiments BBC sont économes en énergie et promettent des factures de chauffage maîtrisées. C'est important dans une période où le coût des énergies s'envole ", souligne Chantal Coste, présidente déléguée de l'Unis.

6 L'agencement du logement

Egalement à l'actif du neuf, la présence systématique de places de stationnement, d'ascenseurs et d'accès sécurisés. Quant à l'agencement du logement, elle est rationnelle. Les espaces jour et nuit sont bien séparés. Il n'existe pas comme dans l'ancien de longs et grands couloirs inutiles, ni même des cuisines situées au fond des appartements comme c'est le cas dans les immeubles haussmanniens. Dans le neuf, la surface des pièces de vie est généreuse et la cuisine souvent aménagée. Quant aux chambres, volontairement plus compactes que dans l'ancien, elles sont généralement équipées de penderies intégrées.

7 Les travaux

Côté travaux, le nouveau propriétaire d'un logement neuf est, en principe, tranquille pendant une dizaine d'années aussi bien pour son logement que pour son immeuble. La garantie décennale engage la responsabilité du promoteur en cas d'éventuels défauts mettant en cause la solidité du logement ou le rendant impropre à sa destination. Dans l'ancien, les travaux sont souvent de mise. Les dépenses grimpent dès lors que l'on envisage de refaire la plomberie et l'électricité, de changer le système de chauffage, de moderniser une salle de bains ou de déplacer une cuisine. Selon le degré d'intervention niveau, la dépense va de 800 euros à 1.500 euros le mètre carré. La facture sera moins importante pour les bricoleurs. Avant de s'engager, mieux vaut ne pas oublier de s'informer sur les gros travaux votés (ou prévus à moyen terme) dans la copropriété. Un ravalement, une toiture à refaire ou une remise aux normes de l'ascenseur sont autant de charges qui grèvent un budget.

Laurence BOCCARA