Choisir la formule la plus rentable

Construire un patrimoine, se préparer des revenus complémentaires et réduire ses impôts. Voilà 3 bonnes raisons d'investir dans la pierre. Mais en 10 ans, le rendement de ce placement s'est érodé.

Choisir la formule la plus rentable

Construire un patrimoine grâce au crédit, se préparer des revenus complémentaires et faire des économies d'impôts. Voilà trois bonnes raisons d'investir dans la pierre. Mais en dix ans, le rendement de ce placement s'est érodé. Dans un contexte de crise économique et financière, la pierre demeure un placement relativement préservé, mais les rendements ne sont pas totalement garantis.

L'immobilier locatif

L'investissement locatif est bien moins rentable qu'il y a dix ans. L'envolée du prix de la pierre, la moindre augmentation des loyers, l'alourdissement des charges et des taxes ont fait fondre le rendement de la pierre. Dans le neuf, le Scellier a beau offrir des réductions d'impôts (de moins en moins généreuses), les appartements sont chers. Actuellement, les rendements bruts dans le neuf oscillent entre 2 % et 3 % en région parisienne , entre 3,5 % et 4 % en province, et entre 5 % et 6 % dans l'ancien. De plus, il ne faut pas perdre de vue que cette performance n'est jamais garantie. Elle peut chuter en cas de vacance prolongée du logement. Dernière inconnue de taille : le prix de revente, et rien n'assure qu'il y aura une plus-value à la clef. Et s'il en existe une, elle sera davantage taxée à compter du 1er février 2012, avec une exonération possible qu'après trente ans de détention contre quinze ans aujourd'hui. Malgré des conditions moins favorables, la pierre reste une valeur refuge. " Si en Bourse on peut tout perdre, au moins la pierre reste et ne disparaît pas. C'est un placement résilient ", résume Benjamin Nicaise, PDG de Cérenicimo. C'est également une parade contre l'inflation, car les loyers sont indexés sur la hausse générale des prix.

L'immobilier géré

L'autre façon de jouer la pierre " en direct " consiste à opter pour de l'immobilier géré. L'opération consiste à acheter un appartement dans une résidence services (pour seniors, pour personnes âgées dépendantes, étudiants, touristes), soit un ensemble immobilier strictement dédié à la location. Le bien est donné en gestion à un exploitant. A lui de le meubler chaque lot, de rechercher les locataires, de les accueillir, d'encaisser les loyers, d'assurer l'entretien et le nettoyage de l'ensemble du site. Atout de la formule pour l'investisseur ? Peu importe les périodes d'inoccupation, le rendement est garanti et régulier (versé chaque trimestre ou semestre) : l'exploitant verse pendant neuf ans un rendement net de charges. Ce dernier oscille entre 3,7 % et 4,5 % par an, contre 6 %, il y a cinq ans. Moins élevés qu'en immobilier traditionnel, les tickets d'entrée évoluent entre 90.000 euros (hors taxes) pour une chambre d'étudiant et 190.000 euros pour un appartement destiné à une personne âgée nécessitant une assistance médicale.

Attention, " ce genre d'opération ne s'envisage qu'à titre de diversification de patrimoine, avec souvent pour objectif de se préparer des compléments de revenus défiscalisés pour la retraite ", précise Fabrice Haehl, responsable du bureau d'études patrimoniales FIP Patrimoine. Pour espérer un rendement pérenne, il faut être vigilant sur la nature du bail commercial signé avec l'exploitant. " Veillez également à sa bonne réputation et à sa solidité financière car il s'engage à verser des revenus pendant longtemps ", prévient Olivier Grenon-Andrieu, président d'Equance. Il y a trois ans, certains investisseurs se sont mordus les doigts en voyant leur exploitant mettre la clef sous la porte.

Laurence BOCCARA