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Immobilier locatif : privilégiez le rendement

Investir dans des résidences immobilières procure des revenus réguliers supérieurs à ceux de l'immobilier locatif et sa fiscalité permet de bénéficier de loyers défiscalisés pendant plus de 30 ans.

Immobilier locatif : privilégiez le rendement

Autant l'avouer, la rentabilité obtenue à travers l'investissement locatif classique à usage d'habitation fait aujourd'hui pâle figure par rapport à l'achat d'immobilier géré sous la forme de résidences de tourisme, de retraite, étudiante ou d'affaires qui rapporte entre 3,5 % et 5,5 % nets de charges. " C'est actuellement la solution immobilière la plus performante pour se constituer un complément de retraite ", affirme Alexis Poirot, conseiller en gestion de patrimoine chez Fiducée Gestion privée. La rentabilité est supérieure à celle de l'immobilier classique car elle est exprimée nette de charges. Il ne vous reste que les frais de copropriété et la taxe foncière à acquitter.

Une fiscalité très attractive

Le régime fiscal est celui du loueur meublé non professionnel (LMNP), qui, pour les logements vendus neufs, offre le choix entre deux dispositifs. Vous pouvez bénéficier d'une réduction d'impôts égale à 18 % du prix d'achat (dans la limite de 300.000 euros) sur neuf ans en 2011 (dispositif Censi Bouvard), qui tombe à 12 % en 2012. Mais après neuf ans, les revenus fonciers seront intégralement imposés. Mieux vaut donc opter pour le régime de l'amortissement, plus intéressant dans l'objectif d'un complément de retraite. Vous renoncez à la réduction d'impôts, mais vous imputez l'amortissement du mobilier et de l'immobilier (hors terrain) sur les loyers pendant au moins trente ans. Conséquence, dans la plupart des cas, les loyers perçus à la retraite sont totalement défiscalisés ! " A loyer identique, cette fiscalité peut vous permettre d'obtenir un complément de retraite net d'impôts deux fois plus important qu'avec l'immobilier locatif classique ", explique Alexis Poirot.

Pas de souci de gestion

Comment ça marche ? Vous achetez un logement et signez un bail commercial avec un exploitant qui va louer votre bien, en fournissant des prestations de type hôtelier (accueil et réception, blanchisserie, fourniture du linge, ménage, etc.). Vous n'avez aucun souci de gestion : c'est l'exploitant qui se charge de trouver des clients pour remplir ses résidences toute l'année, encaisse les recettes et vous garantit un loyer par bail, revalorisé annuellement.

A choisir avec discernement

Les programmes vendus en LMNP comportent quelques limites qu'il vaut mieux connaître avant de s'engager. Tout d'abord, le bail commercial vous lie à vie à l'exploitant et vous ne pourrez pas en changer à votre guise. Il est donc essentiel de choisir un gestionnaire sérieux et réputé. Contrairement à l'immobilier classique, vous n'êtes pas pleinement propriétaire et ne disposerez jamais (sauf à de rares exceptions) librement du logement pour y habiter plus tard ou y loger un membre de votre famille. Cet investissement engage aussi sur le long terme. La revente du lot s'adresse exclusivement à des investisseurs. " Pour revendre un tel bien rapidement, il faudra l'afficher aux conditions du marché. Ce dernier pouvant être cyclique, il y a des moments où il faut éviter de revendre. La liquidité peut donc ne pas être immédiate si l'on veut sortir dans de bonnes conditions ", confirme Benjamin Nicaise, président de la plate-forme immobilière Cerenicimo.

Vittoria DE BAGNOLO