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Les clefs pour rentabiliser un logement en altitude

Louer une partie de l'année permet d'amortir les charges courantes de copropriété, souvent élevées à la montagne.

Les clefs pour rentabiliser un logement en altitude

Comme pour toute résidence secondaire, l'usage personnel de son appartement ou de son chalet au ski est généralement limité à quelques semaines par an. Pour un coût d'entretien (électricité, impôts, gardiennage…) élevé. On parle généralement de 1 % de la valeur du bien, mais la facture peut encore grimper selon les prestations et l'âge de la résidence ou du bâti. S'y ajoutent les assurances, souvent chères, en raison des absences prolongées et des intempéries.

Le particulier peut décider de se charger lui-même de la mise en location saisonnière de son logement. Ce qui est devenu plus facile avec le recours à des sites Internet spécialisés. La formule permet d'économiser des frais de gestion locative et d'augmenter la rentabilité. En contrepartie, il faudra assumer ou trouver un relais pour l'accueil, l'état des lieux, le ménage...

Dans le cas d'un achat d'un logement neuf en résidence de tourisme, la gestion locative est entièrement déléguée à l'exploitant de celle-ci. Au préalable, l'investisseur aura signé un contrat de bail commercial d'une durée d'au moins neuf ans avec le gestionnaire. C'est lui qui gère le bien meublé du propriétaire. Il l'équipe et entretient les lieux, trouve des locataires et perçoit des loyers. Sans oublier de lui verser pendant au moins neuf ans un loyer net de charges dont le montant a été fixé lors de l'achat du bien. Ce qui assure un rendement déterminé à son logement « de 4 %, hors impôts et charges de copropriété, dans le massif des Alpes », précise Benjamin Nicaise, président de Cerenicimo. L'occupation personnelle est possible, mais limitée à huit semaines par an au maximum. Naturellement, pendant cette période, le propriétaire ne percevra pas de loyers, ce qui diminue d'autant sa rentabilité.

Avant de réaliser ce type d'investissement, il faut s'assurer de l'attrait de la station tout au long de l'année touristique, de l'emplacement du logement par rapport aux pistes et de la qualité du gestionnaire. En cas de défaillance de celui-ci, le particulier ne perçoit plus de loyers et sa réduction d'impôt peut être remise en cause. Il ne faut pas non plus surpayer son bien. En dépit de la récente correction des prix, il demeure difficile de trouver un logement bien placé dans des stations renommées et de haute altitude, à prix abordable. Il faut donc chercher le meilleur rapport prix-emplacement. Les écarts entre l'ancien et le neuf ne doivent pas être trop importants, d'autant que les loyers ne sont pas proportionnels. « Le neuf en station peut dépasser de 10 % à 15 % le prix de l'ancien, au-delà, cela devient déraisonnable », souligne Benjamin Nicaise.

Quel que soit le mode de location retenu, le secteur, l'état de la résidence, les parties communes comme une piscine, l'exposition donnent de la valeur à l'appartement. Les appartements spacieux, T2 ou T3 avec une ou deux chambres et une grande pièce à vivre, les plus recherchés à la location, seront aussi les plus faciles à revendre.

La clientèle française comme étrangère apprécie les logements spacieux, bien décorés, « ski aux pieds ». Elle affectionne les résidences proposant un après-ski haut de gamme : piscine, spa, activités pour les enfants… A contrario, les studios-cabines des années 1970 n'ont plus la cote.

Pour louer sans surprise, une station familiale renommée, de haute altitude avec un village offrant une variété d'activités et bien desservie par les transports est à privilégier. Les biens très chers et très grands comme les chalets ou appartements de luxe se louent facilement auprès d'une clientèle internationale. D'ailleurs, leurs propriétaires adhèrent de plus en plus à cette solution pour rentabiliser leurs biens.

A.-S. V, Les Echos