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Prêts immobiliers : où vont les taux ?

Les événements de l'été ont balayé les inquiétudes. Taux fixes ou variables devraient rester stables dans les mois qui viennent.

Prêts immobiliers : où vont les taux ?

Après avoir atteint des plus bas historiques à 3,25 % fin 2010, les taux des crédits immobiliers accordés aux particuliers (hors assurance et coût des sûretés) se sont redressés en 2011. Au deuxième trimestre, ils étaient proposés à 3,85 %, en moyenne, d'après l'observatoire Crédit Logement. Ce mouvement aurait logiquement dû se poursuivre, dans le sillage du redressement des taux d'intérêt et notamment de l'OAT (obligation assimilable du Trésor) qui leur sert de référence. Pas plus tard qu'en juillet, Olivier Eluère, économiste au Crédit Agricole, voyait son rendement grimper à 4,2 % fin 2011. Mais pendant l'été, la crise de la dette souveraine et la chute des indices boursiers ont changé la donne et obligé les économistes à revoir leurs prévisions. L'afflux des capitaux à la recherche d'emprunts peu risqués a fait chuter le rendement de l'OAT en dessous de 3 %. " Parce que les agences de notation ont confirmé la notation AAA de la France ", précise Laurent Quignon, économiste chez BNP Paribas. Ce sont normalement de bonnes nouvelles pour les emprunteurs.

Des taux fixes, valeur sûre

Pour les banques, les prêts immobiliers sont un produit de conquête qui permet de fidéliser les clients pendant quinze à vingt-cinq ans. " C'est essentiel pour capter de nouveaux clients et satisfaire à leur besoin de liquidités au bilan ", avance Cyril Blesson, conseiller scientifique de Morningstar-Seeds Finance. Ainsi, malgré les contraintes de solvabilité apportées par Bâle III, il est probable que la concurrence entre les établissements reste forte sur ce produit et les marges serrées. Libres de fixer leurs tarifs, les banques proposaient mi-juillet des prêts immobiliers à taux fixes sur dix ans à 3,93 % pour une OAT à 3,4 %, soit une marge de 0,5 %. Entre-temps, l'OAT a chuté à 2,9 %, mais les conditions de prêt ont très peu bougé : 3,75 % sur dix ans, 4,05 % sur quinze ans et 4,3 % sur vingt ans, en moyenne, mi-août. " Les banques n'ont pas encore répercuté la baisse des rendements d'Etat dans leurs barèmes ", confirme Maël Bernier, directrice de la communication du courtier en crédits Empruntis.com. Vont-elles le faire et si oui, quand ? Cyril Blesson prévoit que les banques accompagnent la baisse de l'OAT avec une marge de 0,5 %. D'après lui, l'OAT resterait proche de 3 % jusqu'à la fin 2011. " Donc on aurait des taux pour les crédits habitat à 3,5 % sur dix ans ", estime-t-il. Plus pessimiste, Alain Tourdjman, directeur des études et de la prospective du groupe BPCE, craint que le coût réel auquel les établissements se refinancent sur le marché ne se tende. Le prix des ressources peut dépasser l'OAT de 1,5 % en cas de crise, comme ce fut le cas de septembre 2008 à août 2009. Les établissements de crédit seraient alors contraints de maintenir en l'état les taux des prêts immobiliers et ce même si le taux de l'OAT baisse.

L'économiste estime que l'OAT devrait remonter vers 3,5 % d'ici à la fin de l'année, y compris en cas d'aggravation des problèmes de dette souveraine : " L'obligataire public pourrait pâtir de l'aversion au risque et les pays qui bénéficient aujourd'hui de taux bas verraient à leur tour leur solvabilité mise en cause ", poursuit-il. Autant de facteurs qui pousseraient alors à une hausse des taux des prêts immobiliers à taux fixe. En fait, l'allure que prendra l'OAT va dépendre des accords définitifs entre les pays européens et de leur capacité à être crédibles sur la gestion de la dette. " Nous sommes en train de vivre un moment décisif, historique ", avance Alain Tourdjman.

Vittoria DE BAGNOLO