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Immobilier : les prix, les taux, votre pouvoir d'achat

L'augmentation des prix à Paris, en banlieue et dans les 20 plus grandes métropoles régionales, pour les appartements et pour les maisons. Avec cinq tableaux exclusifs.

Immobilier : les prix, les taux, votre pouvoir d'achat

Si on se réfère aux chiffres officiels, les prix de l'immobilier ancien ont augmenté de 9,5 % en France (Insee), de 11 % en Ile-de-France et de 17,5 % à Paris (notaires) en 2010. C'est beaucoup. Autrement dit, entre le début et la fin de l'année, un appartement de 80 mètres carrés valait 168.800 euros de plus dans le 6e arrondissement de la capitale, 60.800 euros de plus dans le 20e, 85.600 euros de plus à Neuilly, mais aussi 15.000 euros de plus à Nice ou 20.000 euros de plus à Aix-en-Provence...

La baisse des taux des crédits constatée entre le début et la fin de l'année n'a que rarement effacé le surcoût lié à la hausse du prix du mètre carré. Même si les taux étaient plus bas, il a fallu en effet emprunter davantage pour acheter son logement. Conclusion, un peu partout en France, le pouvoir d'achat immobilier des Français s'est effondré en 2010 (voir tableaux page 44).

Au total, pour une même opération immobilière, le surcoût (lié aux prix et au crédit), fin 2010, s'établit par exemple, toujours pour un appartement de 80 mètres carrés (avec 30 % d'apport et prêt sur 20 ans), à 202.222 euros dans le 6e à Paris, de 78.671 euros à Levallois ou encore de 9.912 euros à Marseille.

La fête est finie

Depuis la fin d'année, les choses ne se sont pas arrangées. Côté prix, le réseau d'agences Century 21 constate une hausse de 2,67 % en France, de 5,52 % en Ile-de-France et de 1,45 % à Paris, avec cependant, fait nouveau, des baisses dans sept régions françaises et deux départements franciliens (" Les Echos " du 24 mars).

Côté taux, la fête est finie. Après des plus bas historiques en septembre et octobre 2010, ils ont, eux aussi, repris le chemin de la hausse, passant en moyenne de 3,50 % à 3,90 % pour les prêts à 15 ans et de 3,70 % à 4,10 % sur 20 ans, de fin 2010 à mi-mars 2011...

Avec cette augmentation du coût du crédit, il faudrait pour le même appartement de 80 mètres carrés dans le 6e arrondissement débourser 31.346 euros de plus aujourd'hui qu'au 1er janvier. Il faudrait compter 16.857 euros de plus dans le 20e, 22.917 euros de plus à Neuilly ou 10.835 euros de plus à Aix-en-Provence.

A quoi faut-il s'attendre pour le reste de l'année ? " Le marché de l'immobilier ancien devrait se stabiliser. Nous n'anticipons pas de hausse sensible des prix, mais pas de baisse non plus ", dit Stéphane Imowicz, directeur général du Crédit Foncier Immobilier. Laurent Vimont, le président de Century 21, anticipe une hausse de 3 % en France et de 5 % à Paris. Et, l'autre variable, le coût des crédits immobiliers va, elle, encore augmenter (lire ci-contre).

Pas de solution miracle

Dans ce contexte, certains acheteurs vont se trouver purement et simplement exclus du marché immobilier, d'autres vont devoir revoir leurs prétentions à la baisse en termes de localisation ou de surface. Pour ceux qui tiennent à acheter le logement de leur rêve, il n'y a pas de solution miracle. Les leviers à actionner sont peu nombreux.

Les primo-accédants peuvent avoir accès au PTZ+ (lire page 42). Il ne pourra cependant pas " compenser une hausse des taux d'intérêt de plus de 0,4 % à 0,5 % cette année ", selon le Crédit Foncier. Par ailleurs, s'il est globalement plus solvabilisateur que l'ancien dispositif, ce n'est pas le cas dans les communes chères, comme Paris, Neuilly ou Versailles, selon une étude université Paris-Dauphine-Crédit Foncier.

Il est également possible d'allonger la durée de son prêt, pour emprunter davantage. " En décembre 2010, la durée moyenne des emprunts était de 17 ans contre 19 ans aujourd'hui, note Sandrine Allognier, responsable des études économiques de Meilleurtaux, avant de préciser que, en 2008, elle était de 22 ans " et de suggérer qu'il reste donc encore une marge de manoeuvre de ce côté-là. Mais c'est bien sûr plus cher.

Un prêt de 200.000 euros sur 15 ans coûte actuellement 65.386 euros contre 93.406 euros sur 20 ans... Reste enfin, la négociation pied à pied avec son banquier. Celle du taux nominal du crédit, mais aussi et surtout celle de l'assurance (lire page 42), qui représente de 5 % à 16 % du coût total du crédit...

Mireille WEINBERG

Tableaux des prix :

Le surcoût sur un an pour l'achat d'un appartement ancien de 80 m2 à Paris

Le surcoût sur un an pour l'achat d'un appartement ancien de 80 m2 en banlieue parisienne

Le surcoût sur un an pour l'achat d'un appartement ancien de 80 m2 dans les grandes métropoles régionales

Le surcoût sur un an pour l'achat d'une maison dans 20 villes de banlieue

Le surcoût sur un an pour l'achat d'une maison dans les 20 grandes métropoles régionales