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Le trop-plein de bureaux pourrait bénéficier au logement

Les investissements en immobilier pourraient se réorienter des bureaux vers les logements. Autre piste d'investissement : l'écoconstruction.

Logo Les Echos - Immobilier de bureau

La surproduction de bureaux menace

Il se construit moins de bureaux en région parisienne, mais la demande diminue plus vite encore, posant la question de l'usage des locaux vacants. Les investissements en immobilier d'entreprise en Ile-de-France ont reculé de 13 % entre les premiers semestres 2012 et 2013 et ne représentent plus que 4,3 milliards d'euros, selon l'observatoire interprofessionnel Immostat. Ce net recul s'est même transformé en un plongeon, de - 30 %, au deuxième trimestre, par rapport à la même période en 2012. Sur le semestre écoulé comme sur le dernier trimestre, la demande, elle, accuse une chute de l'ordre de 20 %, note Immostat. D'après le conseil immobilier Cushman & Wakefield, ce sont les opérations supérieures à 4 000 mètres carrés qui souffrent particulièrement (- 36 % contre - 3 % pour les petites surfaces).

Dans ce contexte, la surproduction de bureaux menace. L'offre immédiate au 30 juin 2013 en Ile-de-France a augmenté de 3 % en trois mois. Pour Cushman & Wakefield, au total, sur l'ensemble du premier semestre, la hausse a atteint 10 % par rapport au premier semestre 2012, entraînant un taux de vacance de 7,8 % à l'échelle nationale. Ce chiffre peut même atteindre les 12 % dans les pôles tertiaires d'Ile-de-France. A l'heure même où, à l'inverse, la France subit une dangereuse pénurie de logements.

C'est dans ce contexte que début mai, Cécile Duflot - ministre du Logement - a annoncé des mesures pour favoriser la conversion d'anciens bureaux en logements, notamment en facilitant l'octroi de permis de démolition et de reconstruction pour les 4,5 millions de mètres carrés de bureaux vides existant dans l'Hexagone. Face aux doutes que les professionnels du secteur ont formulés quant à la possibilité réelle de lutter ainsi contre cette pénurie (baisse de la surface exploitable, appartements inadaptés et mal desservis), un état des lieux du parc immobilier montre que seule une réallocation de l'investissement du tertiaire vers l'habitat peut améliorer la situation.

 

Répartition du patrimoine français de bureaux en 2012 - Les Echos

 

Pic de l'offre de bureaux

Le surplus d'offre d'immobilier tertiaire devrait logiquement dissuader l'investissement dans ce secteur et inciter les investisseurs (voir graphique) à rediriger les montants alloués vers le logement. Et ceci afin de ne pas « creuser leur propre tombe ! souligne Antoine Derville, président du conseil en immobilier DTZ. Le marché est arrivé à maturité. Il faut maintenant concentrer les efforts financiers sur la rénovation et sur le SDRIF (schéma directeur région Ile-de-France, NDLR) qui inclut des volets transports et logement ».

Cette rénovation des bureaux vieillissants pourrait également être l'occasion de développer l'écoconstruction, conformément au Grenelle 2 de l'environnement ou à l'agenda Europe 2020 (lire ci-dessous). Bouygues Immobilier, par exemple, l'un des tout premiers constructeurs français, ne s'est pas contenté des « bureaux verts », il construit également des logements à énergie positive (qui produisent plus d'énergie qu'ils n'en consomment). C'est le cas de « L'avance », à Montreuil, ou encore de « Vert Eden » à Aix-en-Provence. Toutefois, le surcoût non négligeable du bâti écologique pour le particulier pourrait freiner la demande .

H. Go.