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Immobilier : faut-il s'attendre à un krach ?

Flambée des logements anciens. Les économistes tirent la sonnette d'alarme. Les prix étant surévalués, reste à savoir quand ils baisseront pour redevenir cohérents avec les revenus des acquéreurs.

Immobilier : faut-il s'attendre à un krach ?

" Les arbres ne montent pas jusqu'au ciel " : chère aux boursiers, cette formule s'applique également à tous les actifs, y compris l'immobilier résidentiel. A Paris, le prix des logements anciens est en train de frôler le seuil des 8.000 euros du mètre carré. Dans les métropoles régionales, les prix de l'immobilier résidentiel flambent également.

Dans sa dernière étude consacrée à l'évolution des prix des logements en France sur 25 ans , le Centre d'analyse stratégique fait état d'une bulle sur le marché immobilier français. Pour cet organisme dépendant du Premier Ministre et succédant au Commissariat au plan, la hausse des prix _ qui s'explique notamment par le renchérissement du foncier _ serait entretenue par les secondo accédants.

 

Les secondo-accédants responsables de la hausse des prix ?

Se basant sur l'argumentation d'Alain Jacquot, sous-directeur de l'Observation statistique du logement et de la construction, au Ministère de l'écologie, le CAS remarque que " les propriétaires sont beaucoup moins sensibles à la hausse des prix que les accédants puisqu'ils bénéficient, lorsqu'ils se portent acquéreurs d'un nouveau logement, de la plus-values réalisée lors de la vente de leur logement précédent ".

Pourtant les prix des logements anciens ont davantage augmenté dans les départements où l'on dénombre le moins de résidences principales occupées par leur propriétaire. " Par exemple, dans les Bouches-du-Rhône et dans les Alpes Maritimes, où l'on compte respectivement 59 % et 45 de propriétaires, les prix ont bondi de 125% entre 2000 et 2009 " signale Jacques Friggit, chargé de mission au Conseil général de l'environnement et du développement durable. En revanche dans un département comme le Territoire de Belfort avec 67 % de propriétaires, les prix n'ont gagné que 55% pendant cette période de référence .

Autre point notable, Jacques Frigitt constate que les prix actuels des logements anciens sur la France entière rapportés aux revenus dépassent de 80%, le niveau approximativement constant au voisinage duquel ils s'étaient maintenus de 1965 et 2000.

 

Retour vers des prix plus réalistes ?

A la lumière des évolutions passées, Jacques Frigitt mise à plus ou moins longue échéance sur un retour à des prix nettement plus réalistes, c'est-à-dire, plus en accord avec les revenus des acheteurs. En se basant sur une inflation de 2% et une croissance du PIB de 2,5%, il envisage une évolution encadrée par un scénario rapide conduisant à une baisse des prix de 40% en cinq à huit ans. Dans un scénario lent, les prix des logements anciens se maintiendraient en monnaie courante pendant vingt ans. Toujours selon cet économiste : " Le scénario rapide est plus probable que le lent ".

A la tête d'Immogroup consulting, Jean Michel Ciuch admet bien l'existence d' une bulle immobilière mais selon lui, celle-ci, générée par la différence entre le pouvoir d'achat et le niveau réel des prix des logements ancien, serait "non spéculative". "Si cette bulle éclate, les prix pourraient relativement résister à Paris et dans les métropoles régionales en ne reculant que d'environ 5% prévoit-il. En revanche, les prix baisseraient jusqu'à 20% dans les villes moyennes de moins de 80.000 habitants, peu dynamiques sur le plan économique, dans les secteurs ruraux et semi-ruraux ". Cette remise à niveau des prix pourrait se dérouler sur une période comprise entre douze et dix-huit mois.

Martine DENOUNE