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Immobilier : des décotes qui varient de 15% à 40%

Les résidences secondaires sont à déclarer à leur pleine valeur. La plupart des autres biens immobiliers bénéficient d'une décote, parfois importante. Revue de détail.

Immobilier  : des décotes qui varient de 15% à 40%

La résidence principale bénéficie toujours de l'abattement de 30 % sur la valeur à déclarer. D'autres biens en profitent aussi. " Pour les biens loués, il est admis une décote de 15 % à 40 % selon les contraintes générées par le bail, sachant par exemple qu'un immeuble donné en location dans le cadre de la loi de 1948 peut subir une dépréciation importante (lire tableau ci-dessus) en raison des droits que ce type de bien confère au locataire ", précise Sandrine Quilici, directrice de l'ingénierie patrimoniale chez Pictet & Cie (Europe).

Autres biens pouvant justifier d'une décote, ceux détenus en indivision dans la mesure où la cession à un tiers nécessite de purger le droit de préemption des autres indivisaires. " Pour une indivision, le juge impose de comparer des droits indivis entre eux, poursuit Sandrine Quilici, or, il n'existe pas de marché de la quote-part indivise. Il en résulte que l'évaluation par comparaison s'avère impossible. " De fait, en l'absence de termes de comparaison, le contribuable n'a d'autre choix que de repartir de la valeur totale du bien, d'appliquer une décote de l'ordre de 20 % à 30 %, tenant compte de l'existence de l'indivision, puis de fractionner cette valeur en fonction du montant de sa quote-part.

Idem sur les parts de SCI, sur lesquelles on applique fréquemment une décote pouvant aller jusqu'à 20 %, en raison des clauses des statuts qui peuvent considérablement en limiter la liquidité.

Gare aux abus

Autre cas de figure, le démembrement. Ici, c'est l'usufruitier qui est redevable de l'ISF. Le fisc considère qu'aucune décote ne peut être appliquée sur la valeur de l'immeuble, alors même que ni l'usufruitier ni le nu-propriétaire, ne peuvent céder la propriété du bien sans l'accord de l'autre. La détention d'une résidence secondaire ne donne lieu à aucune décote non plus. Attention, prévient Sandrine Quilici, " il convient d'être prudent avec les décotes, surtout lorsque celles-ci sont utilisées de façon cumulative. Il faut avoir à l'esprit que l'administration fiscale veille et qu'elle a une approche très restrictive de leur utilisation, tant dans leur principe que dans leur montant ".

Gare aux abus donc. A défaut, le fisc peut contrôler la valeur des biens déclarés sur les trois dernières années (six ans en cas de non-déclaration). Mieux vaut le savoir.

Colette SABARLY