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Location nue ou meublée : le match !

Fiscalité attractive, rendement attrayant, liberté du propriétaire… Pendant des années, la location meublée est apparue comme la panacée pour le bailleur.

Location nue ou meublée : le match !

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Quand on achète un bien pour le louer, l'impérieuse nécessité est de trouver un bon locataire. Qu'il soit meublé ou pas. Mais les implications ne sont pas les mêmes pour le propriétaire.

 
 

Le temps

Prise de rendez-vous, visites, examen des dossiers, remise des clefs, état des lieux, la location meublée est chronophage, sauf à confier la gestion à une agence pour un coût supérieur à 10 % du loyer (environ 5 % pour la location vide). «  C'est un vrai travail. Il faut changer les draps, faire le ménage, parfois aller chercher les étrangers à l'aéroport », constate JeanMichel Guérin, du groupe PAP. D'autant que le turnover est beaucoup plus important, ce type de logement répondant en général à un besoin passager (étude, accident de la vie, stage ou travail loin de son domicile). Le locataire risque donc de partir au minimum tous les ans, surtout que 85 % des meublés sont de petite taille (studios ou deux pièces).

Par ailleurs, les locataires d'un meublé sont souvent beaucoup plus exigeants et n'hésitent pas à solliciter le propriétaire dès qu'il y a un appareil en panne ou un problème avec un volet roulant. Il faut donc pouvoir se rendre disponible. «  La location meublée suppose une gestion plus dynamique. C'est ce qui attire aussi les gens qui aiment la décoration intérieure, qui ont un sens de l'accueil assez développé ou qui aiment rencontrer d'autres nationalités », remarque Maud Velter, directrice associée du site spécialisé Lodgis. «  Ceux qui optent pour la location vide veulent être tranquilles. Ils veulent que le locataire reste longtemps. » Avantage location nue

La liberté

Cela fait partie des idées reçues de la location meublée, mais un propriétaire ne peut pas se séparer comme il veut de son locataire. Et, contrairement à ce que l'on pense, ils sont aussi difficiles à expulser que les occupants d'un appartement nu. La loi de cohésion sociale de 2005 a renforcé la protection des locataires, notamment en imposant un bail minimum d'un an renouvelable tacitement (neuf mois sans tacite reconduction pour les étudiants). Malgré tout, constate Maud Velter, «  les propriétaires sont intéressés par la souplesse en termes de durée. Il peut, en effet, récupérer son bien tous les ans avec un préavis de trois mois, alors qu'en location vide, il peut le faire seulement tous les trois ans avec un préavis de six mois ».

Attention, il faudra inciter le locataire du meublé à bien prendre une assurance, car la loi ne lui impose pas de le faire (et vérifier qu'il s'exécute) ! Avantage Location meublée

Le rendement

En moyenne, le loyer d'un meublé est de 15 à 20 % supérieur à celui d'un logement vide. Autre avantage, «  en pratique, il y a rarement de problèmes d'impayés », constate Maud Velter, «  comme c'est du temporaire, les locataires ont souvent budgété leur loyer ou alors il est pris en charge par une entreprise. En outre, le risque que ces personnes aient un accident de la vie durant la courte période de location est extrêmement faible ».

Plus rentable et moins risqué ? Oui, sauf que meubler un appartement coûte de plus en plus cher. Pas question d'y mettre une paillasse, une table et deux chaises. «  Aujourd'hui, les locataires recherchent un confort comme à la maison », prévient la directrice de Lodgis. «  Ils veulent une décoration soignée, moderne, l'Internet, une machine à laver, un écran plat... A défaut, on risque d'avoir du mal à trouver un locataire. » Surtout si l'on cible la clientèle haut de gamme (cadres en mission, diplomates…).

Dans son calcul, il faut aussi tenir compte de l'usure des meubles, des appareils électroménagers, pas éternels... Le turnover de locataires impose aussi d'investir plus souvent dans son logement pour éviter une vacance prolongée. «  Quand je lis que le rendement peut atteindre de 8 à 9 %, c'est fauxLes propriétaires avec lesquels nous travaillons ont une rentabilité un peu plus élevée que la location nue, mais avec une gestion plus dynamique, qui demande un investissement temps un peu plus lourd. »

Enfin, le projet de Loi Alur a réservé une mauvaise surprise aux amateurs de meublés. Ces logements pourraient être soumis finalement à l'encadrement des loyers (lire encadré ci-dessous). Match nul

La fiscalité

La location meublée bénéficie d'un régime fiscal plus attractif, celui de la LMNP (location meublée non professionnelle), qui permet de bénéficier du régime micro-BIC sur les revenus (lire encadré ci-contre). Attention toutefois à la surface du bien loué. Si elle est comprise entre 9 et 14 m2 et si le bien est loué à plus de 40 euros du mètre carré par mois, il sera considéré comme un « micrologement » et fera l'objet d'une taxe supplémentaire. Avantage Location meublée

4 victoire Location meublée score 2-1

Un match serré. La balance peut d'ailleurs pencher en faveur de la location nue, dès lors que le propriétaire n'a que peu de temps à consacrer à son parc locatif.

Pierrick Fay