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Location meublée : le « complément de loyer exceptionnel », nouveau casus belli

La loi Alur a été adoptée le 20 février. Les meublés loués en résidence principale sont désormais soumis aux mêmes obligations que les biens loués vides et leurs loyers encadrés dans les zones ten...

LMNP

En zones dites « tendues », à l’instar de la location vide, la location meublée, qui représente 7 % du parc national mais beaucoup plus à Paris et dans des grandes villes étudiantes ou touristiques, est désormais soumise à l’encadrement des loyers. Ce dispositif concerne les relocations comme les nouvelles locations. Celles-ci devront respecter des niveaux de loyer au m2 de référence sans pouvoir dépasser un loyer au m2 de référence majoré (+ 20 % au-dessus du loyer de référence).

Dans le cadre du meublé, le préfet établira le loyer de référence des meublés en majorant ceux établis pour la location vide, pour naturellement tenir compte du caractère meublé du logement. Cette majoration sera déterminée à partir des écarts constatés par des observatoires locaux des loyers entre location vide et meublée. L’encadrement pourrait s’appliquer à Paris et sa région dès l’automne. La difficulté est d’arriver à calculer les médianes des loyaux locaux qui serviront de base aux préfets pour fixer les loyers de référence. Ces derniers seront calculés en euros par mètre carré selon deux critères : catégorie du bien (T1, T2, T3, etc.) et le quartier concerné.

Des investisseurs découragés

Comme pour la location vide, la difficulté à établir des loyers de référence se pose et suscite la controverse. Par exemple, comment définir le loyer de référence alors que l’offre en meublée est beaucoup moins importante qu’en location vide ? « La mise en place de l’encadrement des loyers, s’annonce compliquée, prévient Maud Velter, directrice associée de Lodgis. Elle inquiète de nombreux petits propriétaires, en général d’un seul studio, qui ne parviendront plus à rembourser leur crédit si le loyer imposé est plus bas que celui prévu initialement. » Les investisseurs privés sont freinés dans leurs projets locatifs. « Tous les jours, illustre aussi Maud Velter, nous recevons des appels d’investisseurs, découragés, qui disent renoncer à leurs projets locatifs dans l’ancien comme dans le neuf. »

Trois mois pour contester

La loi Alur prévoit aussi que le propriétaire-bailleur peut fixer un « complément de loyer exceptionnel », que ce soit pour la location meublée ou nue. Si, en vide, il s’agit par exemple d’une hauteur sous plafond, d’une grande terrasse, d’une vue sur la Tour Eiffel, ou dégagée sur un parc, dans le cadre du meublé, ce complément permet de tenir compte des équipements et des services à caractère exceptionnel associés au meublé comme une télévision à écran plat, un jacuzzi, un abonnement multimédia. Le détail sera précisé par décret. Mais, le dispositif pourra être contesté par le locataire dans les trois mois suivant la signature du bail, s’il le juge injustifié, « ce qui risque d’entraîner des litiges et des tensions entre locataires et bailleurs, déplore Maud Velter, et va à l’encontre de l’esprit de la loi qui vise, en les rééquilibrant, à pacifier leurs rapports. ». Cette démarche comprend d’abord une phase amiable devant la commission départementale de conciliation. Celle-ci rend son avis sous deux mois. Si la conciliation échoue, le locataire peut saisir le juge, qui décide s’il faut ou non diminuer le loyer.

Provisions sur charges ou forfait

Par ailleurs, aux termes de la loi, en sus du loyer, le montant des charges devra obligatoirement être précisé dans le contrat de bail, mais propriétaire et locataire auront le choix entre la provision sur charges, comme en location vide, ou le forfait, qui ne peut donner lieu à un complément ou à une régularisation ultérieure. Ce forfait ne « peut pas être manifestement disproportionné » au regard des charges réelles dont le locataire, ou le précédent locataire se serait acquitté. Le propriétaire peut trouver ainsi un intérêt au forfait dans le cas, par exemple, d’une location à un salarié expatrié ou un étudiant étranger qui repart dans son pays à la fin du bail.

 

Anne-Sophie Vion, Les Echos