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Immobilier : comment profiter de la reprise ?

Le marché immobilier s'est un peu rééquilibré. Faites le point pour mieux investir.

Immobilier : comment profiter de la reprise ?

Dans un contexte de crédit bon marché, de prix globalement en baisse et d'une récente reprise de l'activité dans les grands réseaux, le marché immobilier s'est un peu rééquilibré. L'embellie est à nuancer.

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La physionomie actuelle du marché de l'immobilier tricolore est contrastée. « Alors que les conditions de taux n'ont jamais été aussi bonnes, s'exclame Bernard Cadeau, président du réseau Orpi, l'année 2013 se révèle paradoxale et difficile dans un environnement complexe et anxiogène. Elle entraîne beaucoup de fatigue nerveuse des acheteurs, des vendeurs et des agents immobiliers. » A première vue, grâce au recul des prix de l'immobilier ancien et à des conditions de taux qui restent attrayantes en dépit d'une légère remontée depuis juin, le marché n'est pas totalement grippé tant du point de vue des volumes que de celui des prix, comme ce que l'on pouvait craindre au premier trimestre. Le rapport de force entre vendeurs et acheteurs s'est même un peu rééquilibré. Ces derniers n'ont pas complètement repris la main, mais ils ont une nouvelle posture. Ils prennent davantage de temps pour acheter un appartement ou une maison et refusent de payer n'importe quel prix. « Les vendeurs ne sont plus aussi tenaces, confirme Elix Rizkallah, président de Laforêt. Ils ont commencé à réfléchir à la baisse. »

 
 

Effritement mais pas effondrement des prix

Côté transactions, la reprise est observée dans des grands réseaux d'agences immobilières comme chez Laforêt, dont l'activité a crû de + 5,3 % au premier semestre 2013 par rapport au premier semestre 2012. Si les prix sont en repli dans la France entière, ce n'est pas l'effondrement : - 2,6 % d'après Century 21 au premier semestre 2013 ; - 11 % en moyenne chez Orpi de janvier à mai 2013 ; - 3 % pour Laforêt de début 2013 à août. « Il n'y a pas eu de grand soir des prix, juste un effritement », reconnaît Sébastien de Lafond, président de MeilleursAgents.com.

En passant la loupe sur les mois de mai, juin et juillet, Fabrice Abraham, directeur général de Guy Hoquet l'Immobilier, décèle à l'échelle du territoire  « une reprise de la hausse des prix au mètre carré de 4 % en moyenne » (lire ci-contre). Cette inversion de tendance résulte à la fois du recul des prix et de celui des taux du crédit, qui ont permis de redonner du pouvoir d'achat à une frange d'acheteurs. « Les taux bas ont eu une double conséquence, observe Laurent Vimon, président de Century 21. Ils ont virtuellement enrichi les ménages qui étaient déjà éligibles au crédit, et rendu éligibles ceux qui ne l'étaient pas auparavant. »

La baisse modérée des prix constatée depuis début 2013 tout comme la récente tendance haussière sont à nuancer. L'effet trompe-l'oeil d'un prix moyen au mètre carré pour tout l'Hexagone est plus que jamais aveuglant. Les disparités régionales sont fortes. « Le marché immobilier n'est pas uniforme mais ressemble en réalité à une peau de léopard, souligne Laurent Vimon. Depuis un an et demi, la correction des prix oscille entre + 5 % et - 5 %. »

Dans les zones tendues, marquées par une carence de l'offre dans l'ancien, les prix résistent relativement. C'est l'effet « haut du panier », c'est-à-dire que les logements de qualité, les mieux placés, se vendent à bon prix, ce qui contribue à maintenir les prix à un niveau élevé. Les petites surfaces continuent à bien se vendre dans les centres urbains cotés. A Paris intra-muros, dans l'hypercentre de villes dynamiques comme Lyon, Montpellier et dans des communes de bord de mer, « les prix devraient se stabiliser voire remonter légèrement d'ici à la fin de l'année », prédit Sébastien de Lafond.

L'investissement locatif souffre

En revanche, en première couronne parisienne, dans les banlieues de grandes villes régionales et dans des communes un peu moins dynamiques, « les prix pourraient encore baisser dans les quatre prochains mois, de - 5 % à - 10 %. » La demande est quasiment inexistante dans les zones dépréciées économiquement et rurales. « Pour les ventes contraintes, avertit Sébastien de Lafond, les ajustements de prix par rapport aux plus hauts de 2011 sont de l'ordre de - 20 % à - 25 %. »

Victimes du durcissement et de l'instabilité fiscale (lire ci-dessous), les marchés de l'investissement locatif et des résidences secondaires, en dehors des biens de qualité dans les zones côtières, souffrent. Chez Century 21, la part des nouveaux propriétaires bailleurs dans la catégorie cadres supérieurs est tombée de 13 % au premier semestre 2012 à 7 % au premier semestre 2013.