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Le marché de l'immobilier ancien corrige ses excès

Les prix augmentent moins fortement depuis quelques mois. Mais, malgré tout, la hausse sur un an, couplée à celle des taux des prêts, conduit à un effondrement du pouvoir d'achat immobilier.

Le marché de l'immobilier ancien corrige ses excès

Tous les voyants restent au rouge pour le pouvoir d'achat immobilier. Sur un an, les prix ont sensiblement progressé, de même que les taux des crédits. La fin d'année pourrait cependant être plus favorable à votre budget.

A Paris ou dans certaines villes prisées de la région parisienne, les prix se sont littéralement envolés sur un an. Ils se sont appréciés, dans la capitale, de près de 18 % sur un an (à fin juin), selon Century 21 (8 % du marché). La banlieue n'est pas en reste et notamment dans les villes prisées : sur les 20 communes observées, la hausse du prix des appartements est systématiquement à deux chiffres sur un an (base de données des notaires), avec des pointes à 26 % à Saint-Cloud ou encore 21 % à Versailles -le contraste est plus fort pour les maisons, mais avec encore des hausses quasi systématiques. " Le stock de logements neufs dans le secteur libre est actuellement de 350 appartements dans la capitale, dont plus de 200 dans le 19e arrondissement. Cette absence de respiration tend à soutenir les prix pour le neuf, et par ricochet, pour l'ancien ", note maître Bruno Cheuvreux, notaire à Paris. Une tendance qu'il ne voit pas évoluer sensiblement à l'avenir.

Des prix plus sages

" Au regard des promesses de ventes signées jusqu'à la fin juillet, nous nous attendons à une très légère baisse des prix dans la capitale pour le troisième trimestre de l'année, anticipe Christian Lefebvre, président de la Chambre des notaires de Paris. Il ne devrait pas y avoir de nouvelle flambée des prix ensuite. "

Pour les régions françaises, le paysage est plus contrasté. Après les fortes hausses de 2010, le marché semble à nouveau assagi. " Il corrige ses excès ", précise Laurent Vimont, président de Century 21, qui en juillet annonçait un recul des prix dans six régions (lire " Les Echos " du 6 juillet). " Dans toutes celles où la hausse des prix avait dépassé 3 % sur l'année, l'activité a freiné brutalement, entraînant ensuite une correction à la baisse ", explique-t-il. Il n'empêche, à l'intérieur d'une même région, les disparités restent fortes. Dans les 20 plus grandes métropoles régionales (lire tableau page 6), les chiffres fournis par le Crédit Foncier Immobilier font apparaître une hausse des prix de 2 % à 14 % sur un an, à fin juin - sauf, exception notable, à Saint-Etienne, où les prix n'ont pas bougé depuis deux ans.

Malgré tout, là aussi, le marché est en passe de se réguler. " Le principal de la hausse est intervenu au cours des deux derniers trimestres de 2010, les prix sont beaucoup plus sages depuis janvier, où, pour les appartements comme pour les maisons, ils ont cessé de croître dans la moitié des villes observées (Nantes, Montpellier, Toulon, Grenoble, Dijon, etc.) ", commente Emmanuel Ducasse, responsable du développement des études immobilières au Crédit Foncier Immobilier.

Pouvoir d'achat en berne

Dans le même temps, les taux des prêts immobiliers ont grimpé de juin 2010 à juin 2011, passant en moyenne sur vingt ans de 3,7 % à 4,3 %. Conséquence, le pouvoir d'achat immobilier s'est fortement dégradé sur la période. Un appartement de 80 mètres carrés à Neuilly sur Seine par exemple, valait - hausse du coût de l'immobilier et du crédit confondu -, 204.059 euros de plus en juin 2001 qu'en juin 2010 (avec un apport de 30 %). Mais aussi 50.840 euros de plus à Massy ou encore 96.410 euros de plus à Montreuil...

Reste la question centrale de la courbe des taux d'intérêt des crédits pour les mois à venir. Les économistes semblent confiants (fixes comme variables, sauf si... les questions de dettes souveraines ne sont pas réglées, conduisant les banques à fermer le robinet du crédit aux particuliers. En tout état de cause, au 1er septembre, les taux restaient stables.

D'autres incertitudes persistent. D'abord, les mesures de rigueur économique. " La décision de taxer les plus-values immobilières pour les résidences secondaires ou l'immobilier locatif a entraîné un vent de panique : en moins de dix jours, 1.500 offres de vente avaient été retirées chez Century 21 ", dit Laurent Vimont. Les assouplissements annoncés depuis [Lire " les Echos " du 7 septembre, NDLR], devraient selon lui, " calmer le jeu ". Reste à savoir s'il y aura ou pas d'autres mesures...

Quant à l'élection présidentielle à venir, les professionnels sont stoïques : quelle que soit la majorité élue, la rigueur devrait être de mise. " Mais tous ces éléments participent au phénomène général d'attentisme, qui devrait rester de mise dans les prochains mois ", conclut Stéphane Imowicz, directeur général de Crédit Foncier Immobilier.

Mireille WEINBERG