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Performance énergétique des logements : ce qu’il faut savoir

Combien vaut son appartement ou sa maison ? Aux côtés d’indicateurs classiques comme l’adresse, l’état de l’habitat, l’étage ou l&rsqu...

performance énergétique des logements

Combien vaut son appartement ou sa maison ? Pour ne pas se laisser piéger par une appréciation trop « affective » d’un logement, il faut prendre en compte un certain nombre de critères plus objectifs qui accroissent ou diminuent sa valeur. Aux côtés d’indicateurs classiques comme l’adresse, l’environnement et les commerces, l’état de l’immeuble ou de l’habitat, l’étage, l’exposition, celui, plus récent, de la performance énergétique, prend une importance croissante. Progressivement, les ménages intègrent cette dimension dans leurs critères de choix. La mise en place obligatoire depuis 2006 d’une étiquette énergétique – le DPE ou diagnostic de performance énergétique –, sur les logements à vendre comme à louer, même si sa fiabilité est régulièrement remise en cause, a fini par influencer le marché.

Ecart de 5 %

Cette tendance a été mise en évidence par l’association Dinamic. Précurseur, elle a réalisé en 2013 la première étude en France sur l’estimation de la valeur verte d’un logement, c’est-à-dire l’augmentation de sa valeur engendrée par une meilleure performance énergétique. Une nouvelle édition a été publiée au printemps, qui porte sur les ventes de logements anciens en 2012-2013, avec un taux de renseignement des étiquettes énergie et climat (dans les bases notariales Perval et BIEN) qui avoisine 40 % en juin 2014. Elle conclut que le prix du bien croît en moyenne de 5 % quand le DPE monte d’un palier. Le constat est plus atténué en Ile-de-France. Plus le marché est tendu, moins le DPE pèse sur les prix, détaillent ses auteurs.

« Depuis deux/trois ans, corrobore Yann Jehanno, directeur exécutif de Laforêt, le DPE est pris en compte lors d’une transaction. Il commence à devenir un indicateur de poids au même titre, par exemple, que l’absence d’ascenseur ou une mauvaise exposition. » De ce point de vue, précise-t-il « les extrêmes, en termes d’étiquettes énergétiques, pèsent le plus. Les appartements classés A ou B peuvent obtenir un bonus, de 5 % à 10 % de valeur supplémentaire, par rapport à la médiane du marché située à D. Cette surcote joue encore plus pour les maisons. A contrario, les logements en catégorie F ou G, les passoires énergétiques, sont fortement pénalisés. » Dans ce réseau, en mai, sur l’ensemble des biens en vente, 15 % était étiquetés A, B ou C (bilan énergétique favorable), 45 % en D (moyen) et 40 % en E, F ou G (énergivore). A l’échelle du territoire, plus de la moitié du parc des logements a une étiquette énergétique moyenne (D ou E), contre seulement 14 % qui bénéficient d’étiquettes plus performantes (A, B ou C).

Concurrence avec le neuf

La concurrence entre l’habitat ancien et neuf s’avive. En dépit de la cherté des logements neufs dont les prix ne reculent globalement que très peu, l’argument d’un haut niveau de performance énergétique séduit de plus en plus. Actuellement à la recherche d’un appartement, Laurence, 52 ans, en couple avec un enfant, cadre en région parisienne, envisage un achat dans le neuf plutôt que dans l’ancien. « Ce choix n’aurait pas été le mien il y a dix ans, mais les contraintes s’accumulent sur l’immobilier ancien, explique-t-elle. Les copropriétés demandent des investissements énormes notamment pour la remise aux normes énergétiques. »

« La consommation d’énergie entre un logement neuf et ancien peut varier du simple au double, souligne Diego Harari, directeur du développement durable de Vinci Immobilier. Les nouvelles constructions, qui respectent la réglementation thermique en vigueur, la RT 2012, sont particulièrement sobres en énergie. « Mais, nuance-t-il, derrière une consommation conventionnelle annuelle de 50 kWh/m2, imposée par la RT 2012, et qui correspond à un périmètre d’usages limité et à l’utilisation d’une famille standard qui se chauffe à 19 degrés, les consommations réelles sont très variables selon le logement, la région et le mode de vie. » Vinci Immobilier a testé, en partenariat avec son développeur E-nergy, un simulateur d’économies d’énergie (Energie Saver) afin d’aider les candidats à l’achat dans le neuf à connaître plus précisément leur facture énergétique, avec à la clé des préconisations pour la réduire. L’outil a été déployé dans cinq résidences pilotes en région parisienne et dans le sud-est. De nouvelles opérations seront conduites à partir de la fin de l’année partout en France. Une version enrichie de l’outil créée par Vinci Immobilier (Ecosim) prendra en compte la globalité des charges (consommation d’énergie, mais aussi eau et charges de copropriété).

Mais l’importance de la performance énergétique n’est pas encore une évidence et nombre de professionnels considèrent que ce critère est marginal. Les candidats à l’achat s’intéressent avant tout au prix, au quartier, aux voisins et au bruit. « La performance énergétique n’a pas d’impact sur le prix immobilier, observe Bruno Dugré, directeur de l’agence Orpi à Quiberon. Cette question passe au-dessus de la tête des acheteurs. Cela ne les préoccupe pas. » Et ce, d’autant plus, déplore-t-il « qu’entre deux diagnostiqueurs, selon les outils qu’ils ont en main, le résultat sera différent pour un même bien. » Même constat à plus grande échelle : « sur les 21.000 transactions que le réseau Guy Hoquet l’Immobilier réalise chaque année, témoigne son directeur général Fabrice Abraham, l’étiquette énergie n’a pas de grosse influence sur le prix d’achat mais davantage concernant la prise de décision ainsi que le prix auquel le propriétaire pourrait louer. »

Des locataires prêts à payer plus cher

De nombreux professionnels attestent de l’impact grandissant de la valeur verte en matière de location. Les locataires sont plus impliqués que leur propriétaire par la qualité énergétique de leur logement, révèle une enquête Harris Interactive réalisée en mai-juin dernier pour le réseau Orpi. D’après l’étude, 47 % des propriétaires ne se sentent pas concernés par les problèmes liés à une mauvaise performance énergétique de leur logement, quand 75 % des locataires affirment que la performance énergétique est un critère déterminant dans le choix de celui-ci. Et pour près de neuf locataires sur dix, la performance énergétique serait un critère de sélection pour l’achat d’un futur logement. D’après l’enquête, 63 % des locataires se disent même prêts à verser un loyer plus important pour un logement dont la performance énergétique serait supérieure, dont 16 % pour un loyer supérieur de 8 %. « La valeur verte devient discriminante dans le choix du client, confirme Bernard Cadeau, président d’Orpi, que ce soit à la location ou à l’achat. On ne peut plus vendre ou louer à un même prix un logement dont le DPE est celui d’une passoire thermique. Les ménages sont de plus en plus attentifs au « reste à vivre ». »

« A la location, les biens classés G, très énergivores, confirme Fabrice Abraham, sont délaissés. Il faut concéder une baisse de loyer très importante pour qu’ils trouvent preneur. » De même, appuie Laurent Vimont, président de Century 21, « la performance énergétique a un effet spectaculaire sur le marché locatif ancien quand il s’est construit dans la même zone des programmes neufs, dotées des meilleures étiquettes énergétiques. » Les locataires privilégient ces logements sur la base de promesses de facture énergétique plus basse. Ce qui a aussi pour conséquence d’entraîner les loyers à la baisse dans l’ancien.

Carte grise du logement

Paradoxalement, indique aussi l’enquête Orpi, les propriétaires se disent, pour 81 % d’entre eux, « conscients que la performance énergétique a une incidence sur la valeur de leur bien. » Cependant, la plupart restent encore peu ou mal informés, anticipant plus souvent le surcoût financier induit par la rénovation énergétique que sa valeur verte inhérente. Ainsi, 62 % des propriétaires interrogés affirment n’avoir jamais réalisé de DPE pour leur logement et 93 % « n’ont pas l’intention d’en réaliser prochainement.  » Une enquête de l’Adil 75, agence départementale d’information sur le logement, ciblant le comportement face aux travaux d’économie d’énergie de 500 copropriétaires à Paris, observe également que 90 % d’entre eux négligent les travaux d’économie d’énergie.

Il serait pourtant important de s’en préoccuper, le lien entre la rénovation d’un logement et la transaction immobilière devenant de plus en plus concret. « Un bien énergivore, a estimé Philippe Pelletier, avocat du cabinet Lefèvre Pelletier et Associés et président du plan bâtiment durable, a une liquidité moindre - le propriétaire mettra plus de temps à le vendre ou à le louer- et une valeur moindre qu’un bien sobre en énergie. » La dégradation des copropriétés et les travaux d’économies d’énergie sont une préoccupation des pouvoirs publics. Des dispositifs visent à faciliter l’action des copropriétaires et à mieux identifier les actions de rénovation énergétique à entreprendre. A terme, estime Yann Jehanno : « On se dirige vers une véritable carte grise du logement, avec des indications sur le diagnostic de performance énergétique, le suivi de la copropriété et la gestion de la ville. »