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Immobilier en 2011 : les 6 facteurs de baisse du marché

Morosité économique, hausse des taux d'intérêt, prise de conscience de la consommation énergétique, contexte électoral constituent les principaux dangers pour l'immobilier résidentiel ancien en 2011.

Immobilier en 2011 : les 6 facteurs de baisse du marché

En ce début d'année, les professionnels de l'immobilier dévoilent leurs pronostics sur les perspectives du marché des logements anciens. Sans jouer les Cassandre, l'année 2011 a des chances d'être moins brillante que la précédente, aussi bien en termes de prix que de volume d'activité. De nombreux facteurs plaident pour une stabilisation, voire un recul des valeurs.

1/ La morosité économique

Au niveau national, les fondamentaux de l'économie au niveau national restent à l'orange. "Avec des perspectives de croissance limitées, le chômage se situe toujours au-dessus de la barre des 9%, entretient la faiblesse de la confiance des ménages", relève un économiste. Au niveau local, la situation économique peut être plus ou moins dégradée. Lorsqu'une entreprise importante ferme ses portes, la disparition des emplois fait inévitablement tourner au ralenti le marché. "D ans les secteurs à forte ruralité, comme par exemple le pourtour du Massif Central et l'Est de la France, l'offre des biens à vendre dépasse la demande, constate Me Pierre Bazaille, président de l'Institut notarial immobilier. Il ne faut pas s'attendre à une reprise du marché dans les prochains mois".

2/ La hausse probable des taux d'intérêt

Bien sûr, les taux d'intérêt constituent un sujet de préoccupation. D'autant que les tensions observées sur les marchés obligataires à moyen et long terme soutiennent l'hypothèse d'une probable remontée du loyer de l'argent. "On peut imaginer une correction des prix en 2011 si les taux d'intérêt remontent fortement et brutalement, avertit Laurent Vimont, président du réseau d'agences Century 21 France. Une forte hausse des taux (+1%) aurait pour effet de désolvabiliser un nombre important de ménages en France et de diminuer l'enveloppe de financement potentielle de ceux restant solvables". En pratique, une hausse d'un point des taux d'intérêt réduit d'environ 8% le montant d'un prêt à taux fixe accordé sur une durée de vingt ans.

3/ La concurrence du neuf

"En province et même en seconde couronne de la région parisienne, la concurrence de l'offre en logements neufs a tendance à tirer vers le bas les prix de l'ancien, poursuit Me Pierre Bazaille. Généralement, la décote de l'ancien tourne autour de 30% par rapport au prix du neuf." Avec la surchauffe de ces derniers mois dans les zones tendues, l'écart de prix entre neuf et ancien avait diminué. Avec la mise en place du "PTZ universel", qui favorise l'achat dans les logements neufs BBC (bâtiment basse consommation), la compétition avec les biens anciens risque de s'accentuer.

4/ La performance énergétique

Bien qu'elle soit très récente, la prise de conscience du critère énergétique risque d'avoir un impact sur le prix des biens énergivores. "Même les biens récents affichent un score énergétique de C, remarque Me Pierre Bazaille. Dans les secteurs non tendus, nous pouvons assister déjà à des baisses de prix de l'ordre de 10 à 15% pour des maisons anciennes proposées à la vente autour de 200.000 euros". Comme les promoteurs livrent des biens BBC ou peu énergivores, la compétition avec les biens anciens risque de s'accentuer.

5/ Le durcissement de la fiscalité

Le tour de vis sur les plus-values immobilières imposables ne met pas de baume au coeur des vendeurs. Depuis le 1er janvier 2011, elles supportent un taux de 31,3%, contre 28,1% auparavant. Cette majoration se décompose en 3% de prélèvement fiscal et 0,2% de prélèvements sociaux. Si les vendeurs peuvent attendre 15 ans pour échapper à cette taxation, il n'en est pas de même pour les héritiers souhaitant sortir de l'indivision. Nombre de propriétaires immobiliers se demandent si ce durcissement n'en cache pas un autre encore plus sévère, qui pourrait intervenir lors de la réforme de la fiscalité patrimoniale promise avant les élections.

6/ Le contexte pré-électoral

A un peu moins d'un an et demi des élections de mai 2012, les particuliers souhaitant devenir propriétaires, ou réaliser une opération d'achat-revente, voire un investissement immobilier ont tendance à rester sur la défensive. "Les années pré électorales sont toujours mauvaises pour l'immobilier résidentiel, conclut Pierre Bazaille. D'ici au rendez-vous présidentiel de 2012, il faut craindre un pré-attentisme électoral grandissant". Dans ces conditions, le volume des transactions dans l'ancien pourrait redescendre autour de 700.000 contre près de 740.000 en 2010, et les prix devraient connaître des évolutions nettement plus sages que l'an passé. Les vendeurs ont sans doute intérêt à prendre leurs plus-values rapidement. Et les acquéreurs à conserver leur sang-froid. Martine DENOUNE (Les Echos)