Résidences pour seniors : un investissement attractif

Investissement abordable, rendement compris entre 4 et 4,5 %, avantage fiscal à la clef... Les résidences-services pour seniors ont de nombreux atouts pour séduire les particuliers investisseurs.

Résidences pour seniors : un investissement attractif

Accroissement de la population, progrès de la médecine, amélioration des conditions de vie... C'est un fait, l'espérance de vie a fait un bond prodigieux depuis une cinquantaine d'années. Selon l'Insee, en 2005, un Français sur cinq était âgé de 60 ans ou plus et cette proportion passera à un sur trois en 2050. On ne peut que se réjouir de l'allongement de la durée de vie, bien sûr. Si ce n'est que ce phénomène fait naître de nouveaux besoins en matière de logement.

Les promoteurs l'ont bien compris, qui font de cette évolution, semble-t-il inéluctable, un argument choc pour développer un nouveau genre de programmes immobiliers : les résidences-services pour personnes âgées autonomes. " Entre les jeunes seniors qui consomment, qui font tourner l'économie et les personnes âgées dépendantes nécessitant un hébergement spécifique, il manquait une offre à destination des seniors atteignant 75-80 ans déclinant et soucieux, une fois leur appartement ou maison vendu, de dénicher un lieu convivial où ils se sentiront en sécurité et où ils auront tout à portée de main. C'est à cette clientèle que nous nous adressons ", indique François Georges, le président du groupe Acapace-Les Jardins d'Arcadie.

Des avantages fiscaux appréciables

Ces résidences sont d'autant plus faciles à commercialiser qu'elles procurent des avantages fiscaux très appréciables. Non seulement les investisseurs bénéficient du remboursement de la TVA au taux de 19,60 %, ce qui est déjà un beau cadeau, mais ils sont également autorisés à utiliser le cadre de la loi Censi-Bouvard et de pratiquer une réduction d'impôt de 18 % du prix de revient de l'acquisition, dans la limite de 300.000 euros. A condition toutefois que la résidence ait reçu l'agrément " qualité " lié aux services à la personne et que l'investisseur se place en LMNP (loueur en meublé non professionnel). Très tentant donc. A noter que l'investisseur peut renoncer au Censi-Bouvard, celui-ci n'étant éligible qu'en LMNP, et opter pour le statut de loueur professionnel (LMP). Auquel cas, il peut, si ses charges sont plus élevées que ses revenus locatifs, déduire le déficit constaté sur son revenu global et donc diminuer son impôt. Sous certaines conditions, il peut obtenir une exonération de la taxe sur les plus-values, voire échapper à l'ISF.

A quoi ressemble une résidence pour seniors

Ce sont des immeubles proposant des appartements fonctionnels, sécurisés et entièrement meublés. Mais leur véritable atout se situe ailleurs. Ces résidences sont, en effet, dotées d'espaces collectifs (salons, remise en forme...), d'une palette de services payants à la carte : accueil, ménage, restauration, animation, services à domicile (coiffeur, aide administrative, prises de rendez-vous...), d'un personnel présent 24 heures sur 24 pour assurer la sécurité des lieux.

Les appartements vont du studio de 25 mètres carrés au trois-pièces de 45 à 60 mètres carrés, voire plus. Un concept qui séduit une clientèle vieillissante mais attachée à son indépendance. " Ce sont de vrais logements avec des balcons, des jardins... ", précise Frédéric Walther, directeur général en charge des exploitations chez Domitys. Coût d'un loyer ? " Il débute à 600 euros pour un studio de 25 mètres carrés à Saint-Etienne ou 1.300 euros pour un grand deux-pièces à Lyon, toutes charges comprises, hors restauration, services à la carte, téléphone et taxe d'habitation, soit des loyers proches du marché locatif classique ", poursuit Frédéric Walther.

L'investisseur ne se préoccupe de rien

L'investisseur, lui, ne se préoccupe de rien. Il confie la gestion de son bien meublé à l'exploitant de la résidence par bail commercial d'une durée de 9 à 11 ans le plus souvent. " On se charge du remplissage, ce qui met généralement un an, d'autant que les seniors ne s'intéressent à ce type de produit qu'une fois livré ", poursuit François Georges. Quoi qu'il en soit, avec ou sans locataire, l'investisseur, lui, empoche son revenu, garanti par l'exploitant. Mais attention aux charges souvent élevées ! Si nombre d'entre elles sont récupérables sur le locataire, quid des gros travaux ? Des éléments qui doivent être précisés dans le bail commercial signé avec l'exploitant. Cette précaution prise, le concept reste séduisant, d'autant que le montant de l'investissement est abordable, les prix oscillant le plus souvent entre 100.000 et 200.000 euros en fonction du secteur, du type d'appartement, du standing de la résidence. Quant au rendement, il s'établit entre 4 et 4,5 % (hors fiscalité). Pour autant, ce type d'investissement reste avant tout immobilier et l'emplacement une règle d'or.

Colette Sabarly