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Quand il faut vendre vite : les clés pour évaluer correctement son bien

Choisir de vendre moins cher pour vendre plus vite est une solution… qui peut avoir certaines conséquences fiscales fâcheuses.

Vendre logement

Vendre un bien immobilier n'est pas toujours une opération facile, surtout lorsque le marché se grippe, comme aujourd'hui. En cas de divorce, décès… il faut aller vite et certains n'hésitent pas à corriger leur prix à la baisse.

Cette solution présente l'avantage de satisfaire deux, voire trois parties en présence, lorsqu'il y a intervention d'un agent immobilier, puisque ce dernier est ainsi assuré de percevoir une commission. Seulement voilà : ce que les uns vont considérer comme une « bonne affaire » peut se transformer aux yeux de l'administration fiscale en… une sous-évaluation manifeste. Avec, à terme, le risque d'un redressement, tant pour le vendeur que l'acheteur.

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Valeur vénale : la référence de l'administration fiscale

Pour le fisc, seule compte la valeur vénale, c'est-à-dire le prix auquel un bien peut être vendu ou acheté dans des conditions normales d'offre et de demande.

Une valeur éminemment subjective qui évolue sans cesse selon la bonne ou la mauvaise santé du marché immobilier, mais aussi selon de multiples paramètres parmi lesquels la rareté du bien (dernier étage avec terrasse, chambre de bonne dans un immeuble bourgeois…) ou l'opportunité qu'il représente (studio du voisin permettant de s'agrandir à moindre frais…).

En fonction de ces critères, une transaction peut amener l'administration fiscale à réclamer des droits d'enregistrement supplémentaires, si elle estime que la valeur vénale du bien est supérieure. Et cela, sans que la responsabilité du notaire chargé de l'acte puisse être mise en cause, dès lors que pour prouver la réalité de son devoir de conseil (lorsque la sous-évaluation est patente), un écrit alertant sur les conséquences éventuelles d'une sous-évaluation a été établi.

Après une succession

Concrètement, que se passe-t-il ensuite ? L'insuffisance du prix de vente est passible d'un redressement au taux de 5,09 % sur les droits non perçus, soit 4.072 euros (80.000 euros x 5,09 %), somme à laquelle il convient d'ajouter 0,40 % par mois d'intérêts de retard (hors majoration éventuelle pour manquement délibéré). Dans l'hypothèse d'une cession simple, seul l'acheteur est concerné : c'est à lui de payer ce rattrapage de droits.

Mais si la cession intervient peu de temps après le règlement d'une succession par exemple, le vendeur va, lui aussi, être concerné. Comment ? Le fisc va le redresser sur la part des droits de succession non perçus. Si ce même bien a été déclaré pour une valeur de 450.000 euros, l'actif successoral sera majoré de 130.000 euros (580.000 euros - 450.000 euros) et soumis au barème progressif des droits de mutation à titre gratuit, ce qui peut vite faire grimper l'addition si le bien provient d'un frère, d'une soeur ou d'un parent éloigné, ou encore si le montant taxable de la succession est élevé (au-delà de 902.838 euros, le taux d'imposition est de 40 %).

Enfin, l'administration peut aussi redresser la valeur du bien déclaré à l'ISF par la personne décédée et envoyer la note aux héritiers, soit dans cet exemple, 130.000 euros x 1,5 % par année (trois en principe, voir ci-dessus).
biens intrinsèquement similaires

Face à une notification de redressement, acheteur ou vendeur ne sont cependant pas démunis. Dans le cadre d'une procédure spécifique, ils peuvent faire valoir leur point de vue à l'administration pour tenter de minorer ou d'annuler les droits réclamés. « Avec la crise, les vendeurs pressés ont plus d'arguments qu'auparavant », souligne M e Laurent Mompert, en charge de la communication du Conseil supérieur du notariat.

Pour contester dans les règles, l'administration fiscale est obligée de se référer à des ventes antérieures, mais contemporaines à celle en cause. Et les exemples fournis doivent correspondre à des biens comparables, mais surtout intrinsèquement similaires : même année de construction ou même génération d'immeubles, mêmes étages, niveaux, expositions, surfaces et agencements similaires, nombre et localisation des dépendances comparables, etc.

Une démarche a priori facile pour nombre de logements, en immeubles collectifs ou individuels, y compris s'ils sont vendus occupés. Mais comme le pointe Julien Kozlowski, chargé du contentieux fiscal chez Fidal, «  pour des biens atypiques, rares ou même simplement loués, la démonstration peut en revanche se révéler plus compliquée ». Après discussion avec l'inspecteur, une décote de 40 % a ainsi été appliquée au redressement initialement proposé pour un appartement : entre autres éléments de comparaison produits par le fisc, figurait un autre bien comparable avec vue sur mer, mais la notification concernait un logement, certes à la même adresse, mais sans aucune vue sur mer.

Dissimulation de prix : sanctions en plus

« Vendre bien moins cher dès à présent, en misant sur une forte baisse des prix dans les mois qui viennent, peut se retourner contre le vendeur », d'après Emmanuel de Saint-Pern, expert immobilier chez Fidal.

Pourquoi ? Parce que toute sous-évaluation importante peut laisser supposer que, au-delà d'une insuffisance de prix, il y a eu dissimulation, autrement dit dessous de table. Avec, si cette dissimulation est prouvée, un redressement fiscal certain, mais aussi et surtout des sanctions fiscales (80 % des droits éludés) et pénales (45.000 euros d'amende, trois ans d'emprisonnement) lourdes.

Roselyne Poznanski, Les Echos