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L'investissement locatif : une solution à redécouvrir

L’investissement à but locatif a moins bonne presse depuis quelques années. Il conserve néanmoins de l’intérêt.

Investir en locatif

Ce regain d'intérêt s'explique aujourd’hui car l’investisseur peut obtenir un rendement intéressant par rapport aux autres solutions de placement. Certes le rendement (loyer par rapport à la valeur du bien) peut être de 5 à 6 % en habitation, parfois plus. Mais attention en net de charges (non locatives) et d’impôt, on est parfois à peine à 2-2,5 %, même moins. Il convient cependant de tenir compte du potentiel de valorisation du bien pour apprécier la rentabilité. D’où l’importance de l’emplacement et de la qualité du bien.

Fiscalité de l'investissement locatif, méfiance !

L’inconvénient de l’achat locatif tient à une fiscalité particulièrement pesante par rapport aux autres placements puisque ces revenus sont les seuls taxables plein pot : jusqu’à 45 % d’impôt (selon votre taux personnel) + 15,50% de prélèvements sociaux (avec une déduction l’année suivante à hauteur de 5,1 %). Vous pouvez cependant imputer les charges d’entretien, de réparation et d’amélioration (mais pas d’agrandissement).

Il existe néanmoins une dérogation pour les petites locations à moins de 15 000 € brut par an, pour lesquelles on peut faire jouer un abattement de 30 % (ce qu’on appelle l’option du « micro-foncier »). Une option intéressante si vos charges sont inférieures à 30 % des recettes.

L’optimisation fiscale des loyers est possible en faisant jouer deux leviers :

  • l’emprunt, avec la déduction des intérêts bancaires sans plafonnement de montant,
  • les travaux de rénovation avant mise en location, sans plafonnement de montant non plus.

Déficit fiscal : quelques astuces

Lorsqu’on constate un déficit fiscal (excédent de charges par rapport aux loyers) une première astuce est possible : vous pouvez légalement imputer ce déficit sur votre revenu global jusqu’à 10 700 € par année (pour la fraction non liée aux intérêts d’emprunt). Les conditions : ne pas avoir demandé l’option de la déclaration au micro-foncier, faire réaliser les travaux par des entreprises et sous le régime du taux de TVA à 10 % (ce qui exclut par exemple un agrandissement).

Seconde astuce : votre déficit non déduit est reportable sur les 10 années suivantes. Ce qui permet de rendre non imposable une bonne partie des loyers. Mais attention, ces avantages exigent de maintenir en location au moins jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant celle de la déclaration de revenus.

Un conseil : faites rédiger le contrat de location par-devant notaire. Certes, l’acte a un coût mais modique (par exemple 210 € pour un loyer annuel de 4 200 €) par rapport à la sécurité que cette précaution apporte. Sécurité sur le contenu du contrat mais aussi et surtout en cas d’impayé car le bail notarié est un titre exécutoire (qui évite la saisie du tribunal). Ainsi vous pouvez transmettre directement à l’huissier la mise en recouvrement des impayés (par exemple la saisie sur salaire auprès de l’employeur).

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