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Investissement locatif : bien investir

On entend souvent dire que l’immobilier est une valeur refuge, sous-entendant ainsi que ce type de placement mettrait à l’abri des crises. C’est vite dit !

Investissement locatif

Pourtant acheter pour louer n’est pas toujours une bonne opération. D’abord, parce que le locataire peut avoir des difficultés (santé, chômage, divorce) et ne plus régler le loyer, auquel cas la procédure à suivre alors peut être longue et coûteuse.

Ensuite, parce que les charges peuvent fortement amoindrir le rendement, notamment les honoraires d’administrateur si vous faites gérer, les cotisations si vous souscrivez une assurance impayés, les travaux, la taxe foncière…

Enfin, parce que l’évolution de la valeur du bien peut être négative.

Et c’est là le paramètre clé de la rentabilité ! L’état intérieur du bien, la qualité de construction, l’attrait de l’emplacement, le dynamisme économique local sont des critères essentiels pour bien investir. Mais comment savoir si un achat locatif est un bon placement qui rapporte ? Voici quelques pistes pour avoir la réponse.

Si vous placez de l’argent sur un livret A c’est simple, vous obtiendrez 1 euro de plus après un an pour 100 euros placés. Pour une assurance-vie, ce n’est pas plus complexe, sous réserve de tenir compte des frais sur versement (0 à 3 %) et de la fiscalité éventuelle en cas de retrait avant 8 ans. Avec une assurance-vie (sur un fonds dit en euros, sans risque sur le capital), votre capital s’enrichit d’environ 2,5 à 3 % de plus après un an (selon les assureurs). Pour un investissement locatif, en revanche, l’équation est à multiples paramètres du fait des flux divers d’encaissement et de décaissement.

Qu’est-ce qu’un rendement ?

C’est le rapport entre votre revenu net de charges et de prélèvements et votre estimation de la valeur vénale du bien (à savoir le prix auquel vous pouvez vendre).

Le raisonnement est le suivant : la valeur de mon bien est aujourd’hui de x euros et cela me rapporte un loyer annuel net de y euros ; la division y sur x vous donne le rendement en pourcentage.

Attention, un rendement ne se détermine pas par rapport au prix d’achat, cela n'aurait aucun sens.

Ce calcul vous permet de comparer avec un autre placement. À tout moment posez-vous la question : « Si je revends maintenant, pourrais-je obtenir plus de revenu en plaçant ailleurs, par exemple sur une assurance-vie ? ». Prenez soin de tenir compte des frais et des impôts pour que la comparaison soit vraie.

Rentabilité et rendement : faire la part des choses

Un rendement (ratio revenu locatif net sur estimation de la valeur vénale du bien) peut être faible (de l’ordre de 1 à 2 %), ce qui est souvent le cas pour un appartement situé dans un quartier bourgeois d’une grande ville mais la rentabilité pourra être bonne ! Cela parce qu’il existe un potentiel de valorisation lié à une forte demande des acheteurs.

Inversement, un rendement peut être élevé (grâce à une forte demande de locataires), mais la rentabilité sera mauvaise si le bien ne prend pas de valeur ! Ce qui arrive souvent pour les quartiers assez populaires où les acheteurs ne se bousculent pas.

Un calcul de rentabilité est complexe puisqu’il tient compte de tous les encaissements et décaissements tout au long d’une opération d’investissement, en partant de l’acte d’achat jusqu’à l’acte de vente. Il intègre tous les flux (les frais dits de notaire lors de l’achat, les travaux, le coût de l’emprunt si vous avez souscrit un crédit…).

En termes techniques, on détermine ce qu’on appelle le TRI, taux de rentabilité interne. En outre, on doit raisonner « en euros constants » : un euro d’aujourd’hui n’a pas la même valeur qu’un euro d’il y a 10 ans du fait de l’érosion monétaire (l’inflation).

Lorsqu’on réalise une opération immobilière dans un but locatif la compréhension de cette différence entre rendement et rentabilité est importante. Souvent, pour les programmes neufs proposés en défiscalisation (avec réduction d’impôt), les simulations que font les promoteurs sont faussées par des hypothèses trop optimistes. L’évolution de la valeur du bien est déterminante. Si vous vous laissez tenter par un achat locatif dans le neuf, attention à l’écart entre le prix de vente du neuf et de l’ancien dans un même quartier pour des biens assez comparables, car au-delà de 25 %, vous aurez du mal à rentabiliser l’opération même avec des réductions d’impôt.

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