Les OPCI grand public ont trouvé leur public

Comment rendre accessible au plus grand nombre un immeuble de plusieurs de dizaines de millions d’euros ? Une problématique encore plus ardue si cette épargne doit être liquide et peu volatile.

OPCI

L'OPCI, défini par l'ordonnance du 13 octobre 2005, est un fonds immobilier régulé dont le cadre juridique est largement inspiré de celui des OPCVM. Son actif est investi à 60 % en immobilier. L'OPCI doit détenir au moins 10 % d'actifs liquides pour pouvoir faire face aux demandes de retraits formulées par ses porteurs de parts quoi que l’horizon de placement de ces produits soit d’au moins huit années

La création de ces véhicules d’épargne hybride associant des actifs immobiliers et des valeurs mobilières avait vocation à remplacer les SCPI qui ont souffert des problèmes de liquidité pendant la crise de l‘immobilier des années quatre-vingt-dix. Cet objectif n’a pas été atteint pour deux raisons : les associés sont attachés au caractère purement immobilier de leurs SCPI et leur marché secondaire, réformé, offre maintenant une liquidité satisfaisante. Cet échec n’a pas empêché les OPCI de prospérer. Leur encours approche aujourd’hui les 30 milliards d’euros, au coude à coude avec celui des SCPI. Mais ce succès, ils le doivent aux OPCI à règles de fonctionnement allégées réservés aux investisseurs institutionnels qui les ont utilisés pour reconditionner des actifs qu’ils possédaient déjà au sein d’autres structures. Les OPCI grand public ont été plus lents à démarrer.

OPCI : un enjeu, préserver la liquidité

L’AMF s’est montrée pointilleuse sur les ratios à respecter pour parvenir à une liquidité sans faille. De son côté Bercy a imposé aux assureurs des droits d’enregistrement immobiliers pour les cessions de parts d’OPCI quoi que tous les OPCI grand public aient opté pour la fiscalité mobilière (à la différence des SCPI qui sont soumises à la fiscalité d’immeubles détenus en direct). Ajoutez à cela que les épargnants étaient fortement adverses au risque des marchés financiers. Aujourd’hui que la Bourse repart de l’avant, la poche investie en valeurs mobilières booste la performance du fonds.

Mais ce qui a changé la donne au cours des deux dernières années, c’est que Amundi et Axa se sont lancés dans les OPCI avec des objectifs importants. En outre, Amundi a obtenu de Bercy un aménagement de la fiscalité du transfert des parts. L’action conjuguée de ces grands acteurs de la gestion a permis un décollage des encours pour les OPCI grand public passé de 248 millions d’euros à la fin 2011 à 1179 millions à la fin 2013, selon les données de l’IEIF. L’an dernier c’est Opcimmo, le véhicule d’Amundi qui a collecté le plus, levant à lui seul 163 millions d’euros. Son référencement dans de nouveaux contrats d’assurance-vie lui permet d’accélérer sa collecte. Car l’OPCI qui dispose d’une liquidité renforcée et de valorisation quinzomadaire est adapté aux contraintes des assureurs.

D’autant que les performances sont au rendez-vous. Comme l’explique Carmen Lopez, gérante d’Opcimmo chez Amundi Immobilier : 

« Opcimmo affiche à ce jour une performance nette annualisée de 5,6 % pour un actif sous gestion supérieur à 400 millions d’euros ».

Les épargnants n’y trouvent pas seulement la performance, ils investissent dans des actifs tangibles « car on sait concrètement dans quels immeubles l’OPCI investit », précise la gérante. Privilégiant les gros actifs, Opcimmo a investi dans six immeubles de bureaux à Hambourg, Munich, Londres et en Île de France qui représentent 71,5 % de son actif aux côtés de 7 % placé dans des foncières cotées en Bourse et dispose d’une exposition financière à hauteur de 21,5 % dont 10,3 % de trésorerie et 11,2 % d’obligations.